Vous louez un appartement à Bruxelles et vous vous demandez si le montant demandé par votre propriétaire correspond réellement au logement que vous occupez ?
Depuis plusieurs années, la Région de Bruxelles-Capitale met à disposition une grille indicative des loyers permettant de calculer un loyer de référence en fonction des caractéristiques du bien. Et depuis le 1er mai 2025, ce loyer de référence a pris une importance supplémentaire : la législation bruxelloise interdit désormais au bailleur de proposer un loyer abusif.
Mais attention : cela ne signifie pas qu’un propriétaire doit obligatoirement louer son appartement exactement au prix indiqué par la grille.
Le système est plus nuancé.
Voici comment calculer le loyer de référence de votre logement, déterminer si votre loyer semble excessif et savoir quoi faire si vous estimez payer trop cher.
Que signifie réellement un mauvais PEB ?
Le PEB – Performance Énergétique des Bâtiments – évalue la performance énergétique théorique d’un logement dans des conditions d’utilisation standardisées.
Le calcul prend notamment en compte l’isolation des murs, du toit et des sols, les fenêtres, le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la ventilation et certains équipements utilisant les énergies renouvelables.
Le résultat ne correspond donc pas directement à votre future facture d’énergie.
Deux occupants vivant dans le même appartement peuvent consommer très différemment selon la température à laquelle ils chauffent, leur présence dans le logement ou leurs habitudes. Le PEB sert surtout à comparer objectivement la performance énergétique des bâtiments.
Un mauvais résultat indique donc avant tout qu’un ou plusieurs éléments du logement sont énergétiquement peu performants.
Et c’est précisément ce qu’il faut identifier avant d’acheter.
Mauvais PEB ne veut pas forcément dire gros travaux
C’est une distinction essentielle.
Deux appartements classés PEB G peuvent nécessiter des investissements très différents.
Prenons deux situations.
Le premier appartement possède encore de vieux vitrages, une chaudière ancienne et aucun élément permettant au certificateur de prouver que certains murs ont été isolés.
Le second se situe sous une toiture totalement dépourvue d’isolation, possède plusieurs façades extérieures non isolées et dépend d’une copropriété qui ne prévoit aucun chantier énergétique.
Ils peuvent afficher la même lettre sur leur certificat, mais le deuxième dossier sera probablement beaucoup plus complexe à améliorer.
Le premier travail de l’acquéreur consiste donc à ne pas regarder uniquement la lettre.
Il faut demander le certificat PEB complet et lire les recommandations qui y figurent.
À Bruxelles, les certificats récents présentent d’ailleurs un scénario recommandé de rénovation permettant de visualiser l’évolution potentielle de la performance énergétique du logement.
Premier risque : sous-estimer les travaux
Un certificat PEB donne des recommandations énergétiques, mais ce n’est pas un devis de rénovation.
Si vous envisagez d’acheter un appartement F ou G, essayez donc de comprendre pourquoi son score est mauvais.
Regardez notamment :
- les fenêtres et le vitrage ;
- l’isolation des murs donnant vers l’extérieur ;
- la présence éventuelle d’une toiture ou d’une terrasse au-dessus du logement ;
- le plancher lorsque l’appartement se trouve au-dessus d’une cave, d’un garage ou d’un espace non chauffé ;
- le système de chauffage ;
- la production d’eau chaude ;
- la ventilation.
Dans un appartement situé au milieu d’un immeuble, avec un voisin chauffé au-dessus, en dessous et de chaque côté, les possibilités d’amélioration peuvent être très différentes de celles d’un appartement situé au dernier étage et entouré de plusieurs façades extérieures.
La position de l’appartement dans le bâtiment compte donc énormément.
Deuxième risque : découvrir que les travaux dépendent de la copropriété
C’est probablement la différence la plus importante entre la rénovation énergétique d’une maison et celle d’un appartement.
Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez généralement décider vous-même d’isoler votre toiture ou votre façade.
Dans une copropriété, ce n’est pas toujours le cas.
La toiture, les façades et certaines installations techniques peuvent constituer des parties communes. Les travaux concernant les parties communes sont alors décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Imaginez que votre mauvais PEB soit principalement lié à une toiture non isolée.
Si votre appartement se trouve au dernier étage mais que la toiture appartient à la copropriété, vous ne pouvez pas nécessairement décider seul de la rénover.
Même logique pour une façade ou une chaudière collective.
Avant d’acheter un appartement avec un mauvais PEB, il faut donc examiner la situation énergétique de l’immeuble dans son ensemble, et pas uniquement celle de l’appartement.
Les documents de copropriété deviennent essentiels
Avant l’achat d’un appartement, vous devez pouvoir obtenir différentes informations concernant la copropriété : notamment le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les appels de fonds décidés, les éventuelles procédures judiciaires, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le dernier bilan approuvé.
Pour un appartement avec un mauvais PEB, les procès-verbaux des assemblées générales sont particulièrement intéressants.
Cherchez des mentions telles que :
« rénovation de la toiture »,
« isolation de la façade »,
« remplacement de la chaudière »,
« audit énergétique »,
« remplacement des châssis » ou
« rénovation énergétique de l’immeuble ».
Une copropriété qui a déjà identifié les problèmes, constitué un fonds de réserve et commencé à planifier ses travaux n’est pas dans la même situation qu’une copropriété qui refuse systématiquement toute intervention.
Paradoxalement, un appartement avec un mauvais PEB situé dans une copropriété saine et proactive peut donc parfois être plus rassurant qu’un appartement légèrement mieux classé dans un immeuble qui n’anticipe absolument rien.
Quels travaux permettent d’améliorer le PEB d’un appartement ?
Il n’existe pas une liste valable dans le même ordre pour tous les biens. Le certificat doit servir de point de départ.
Certains travaux reviennent néanmoins régulièrement.
1. Les fenêtres et vitrages
Des châssis anciens ou un vitrage peu performant peuvent peser sur le résultat.
Le remplacement peut améliorer le confort thermique, diminuer la sensation de paroi froide et contribuer à améliorer le PEB.
Attention toutefois : dans une copropriété, même lorsqu’un châssis appartient privativement à l’appartement, son remplacement peut être encadré lorsqu’il modifie l’apparence extérieure du bâtiment. Il faut donc consulter l’acte de base et les règles de la copropriété.
2. L’isolation de la toiture
Ce poste est particulièrement important pour un appartement situé au dernier étage.
Lorsqu’une toiture est mal isolée, son amélioration peut avoir un impact énergétique considérable.
Mais dans un immeuble à appartements, la toiture est généralement une partie commune. Il faut donc vérifier si des travaux sont déjà prévus et comment ils seront financés.
3. L’isolation des façades
Même principe pour les murs donnant vers l’extérieur.
Une isolation peut être réalisée par l’extérieur, par l’intérieur ou parfois dans une coulisse lorsque la composition du mur le permet.
Mais une isolation extérieure de façade concerne généralement l’ensemble de l’immeuble et nécessite donc une décision collective.
4. Le chauffage
Une chaudière ancienne ou un système de chauffage peu performant peut pénaliser le certificat.
Avant de prévoir son remplacement, il faut néanmoins déterminer si le chauffage est individuel ou collectif.
Dans le premier cas, l’acquéreur dispose généralement d’une plus grande liberté d’intervention.
Dans le second, la modernisation de l’installation dépendra de la copropriété.
5. La ventilation
C’est un poste qu’il ne faut surtout pas oublier.
Améliorer l’isolation et remplacer les fenêtres rendent progressivement le logement plus étanche à l’air. Une ventilation correctement conçue devient alors nécessaire pour maintenir une bonne qualité de l’air et maîtriser les problèmes d’humidité.
Une rénovation énergétique réussie ne consiste donc pas simplement à « fermer toutes les entrées d’air ».
À Bruxelles, attention à l’échéance de 2033
Pour un acquéreur bruxellois, c’est une information importante.
La réglementation prévoit qu’au plus tard le 1er janvier 2033, chaque logement devra atteindre une consommation théorique d’énergie primaire maximale de 275 kWh/m² par an, soit approximativement le niveau correspondant aujourd’hui à la classe PEB E.
En pratique, les logements actuellement classés F et G devront donc être améliorés.
Un objectif supplémentaire de 150 kWh/m² par an, correspondant actuellement approximativement à une classe C, est également prévu au plus tôt pour fin 2045.
Si vous achetez aujourd’hui un appartement PEB F ou G à Bruxelles, la bonne question n’est donc pas seulement :
« Est-ce que je peux vivre confortablement dans cet appartement aujourd’hui ? »
Il faut également se demander :
« Quels travaux permettront à ce logement d’atteindre au minimum l’objectif de 2033 ? »
Ce n’est pas forcément inquiétant. Vous disposez encore de plusieurs années. Mais cette échéance doit être intégrée dans votre budget d’acquisition.
Et si l’appartement se trouve en Flandre ?
La réglementation est différente et beaucoup plus directement liée à l’acquisition.
En Flandre, depuis 2023, l’acquéreur d’une maison ou d’un appartement classé EPC E ou F est soumis à une obligation de rénovation.
En 2026, le logement doit atteindre au minimum le label D dans les six ans suivant l’acquisition, et le résultat doit ensuite être démontré par un nouvel EPC.
Pour un achat en Flandre, cette obligation doit donc être intégrée immédiatement dans la décision et dans le financement du projet.
Et en Wallonie ?
La situation est encore différente.
Le Gouvernement wallon a présenté une trajectoire progressive de rénovation énergétique qui prévoit notamment des exigences futures lors de certaines acquisitions à partir de 2028.
Mais il est important de ne pas présenter ces annonces comme des obligations déjà définitives : la Wallonie indique elle-même que ces échéances restent actuellement indicatives et doivent encore être traduites dans la législation.
Pour un acquéreur qui envisage une rénovation importante en Wallonie, l’Audit Logement constitue un outil particulièrement intéressant. Réalisé par un auditeur agréé, il analyse notamment les parois, le chauffage, l’eau chaude, la ventilation et certains problèmes d’humidité ou de stabilité afin d’établir un scénario de travaux hiérarchisé.
Un mauvais PEB peut-il devenir une opportunité d’achat ?
Oui.
Et c’est probablement le point le plus important de cet article.
Un appartement énergétiquement peu performant peut présenter un prix plus accessible qu’un appartement équivalent déjà rénové.
Si les travaux nécessaires sont clairement identifiés et financièrement maîtrisables, l’acquéreur peut progressivement améliorer le confort du logement et sa performance énergétique.
Il faut donc éviter deux raisonnements extrêmes :
« PEB G = surtout ne pas acheter » est trop simpliste.
Mais « le PEB n’a aucune importance » l’est tout autant.
La bonne approche consiste à intégrer les travaux dans le coût global de l’acquisition.
Un appartement à 300.000 € nécessitant des travaux énergétiques n’a évidemment pas le même coût réel qu’un appartement à 300.000 € ne nécessitant aucune intervention importante.
Mais cela ne signifie pas que le premier est moins intéressant : tout dépend du prix auquel vous l’achetez, du coût des travaux et du potentiel du bien une fois rénové.
Les 8 questions à poser avant d’acheter un appartement avec un mauvais PEB
Avant de vous engager, essayez d’obtenir une réponse claire aux questions suivantes :
1. Quel est le score exact en kWh/m² par an, et pas seulement la lettre ?
2. Quelles sont les principales recommandations reprises dans le certificat PEB ?
3. Quels travaux peuvent être réalisés directement dans l’appartement ?
4. Quels travaux concernent des parties communes ?
5. La copropriété prévoit-elle déjà des travaux énergétiques ?
6. Quel montant est disponible dans le fonds de réserve ?
7. Des appels de fonds importants ont-ils déjà été décidés ou sont-ils régulièrement évoqués dans les assemblées générales ?
8. Puis-je obtenir des estimations ou devis avant de fixer définitivement mon budget ?
Ces quelques vérifications permettent déjà d’éliminer une grande partie de l’incertitude.
Faut-il acheter ou non ?
Un mauvais PEB ne devrait donc jamais être analysé isolément.
Nous serions plutôt rassurés lorsque :
- le prix tient compte de la performance énergétique actuelle ;
- les causes du mauvais score sont identifiées ;
- les travaux sont techniquement réalisables ;
- la copropriété est correctement gérée ;
- les gros travaux communs sont anticipés ;
- le financement des travaux reste compatible avec le budget de l’acquéreur.
À l’inverse, il faut approfondir le dossier lorsque personne ne sait expliquer précisément le mauvais score, que plusieurs gros travaux collectifs semblent nécessaires, que la copropriété dispose de peu de réserves ou que les copropriétaires repoussent systématiquement les rénovations.
En conclusion : regardez le potentiel, pas seulement la lettre
Acheter un appartement avec un PEB F ou G n’est donc pas nécessairement une mauvaise décision.
Dans certains cas, cela peut même permettre d’acheter un bien bien situé avec un potentiel d’amélioration important, à condition d’avoir correctement analysé la situation avant de s’engager.
Le PEB doit être considéré comme un outil d’aide à la décision, pas comme un verdict sur la qualité générale d’un appartement.
Chez Immo Balcaen, nous accompagnons quotidiennement des acquéreurs dans l’analyse de biens situés à Jette et dans les communes environnantes de Bruxelles. Notre rôle ne consiste pas simplement à présenter un appartement : il est aussi de vous transmettre les informations disponibles afin que vous puissiez comprendre ce que vous achetez et prendre votre décision en connaissance de cause.
Un appartement peut avoir besoin d’être amélioré énergétiquement et rester un excellent achat.
L’essentiel est de le savoir avant de signer, d’identifier ce qui devra être réalisé et d’intégrer ces travaux dans votre projet.