Peut-on faire monter les enchères quand on vend une maison ?
Monsieur X (le vendeur) voudrait vendre sa maison pour 400.000 euros.
Monsieur Y (l’acheteur) lui remet une offre à ce prix lors de la visite, mais rien n’est signé. Quelques heures plus tard, Monsieur X (le vendeur) reçoit une autre offre à 410.000 euros.
Que faire ?
Beaucoup de gens pensent que lorsqu’un acheteur propose le prix demandé, le vendeur est obligé d’accepter et de vendre le bien sous prétexte qu’il est interdit de faire monter les enchères et qu’une offre d’achat au prix équivaut à une vente parfaite.
En réalité, ce n’est pas du tout ça. Le vendeur a le droit de vendre son bien au deuxième candidat acquéreur. La jurisprudence et la doctrine considèrent en effet que la simple émission d’une offre d’achat par le candidat acquéreur ne permet pas de considérer que la vente de l’immeuble est parfaite (c’est-à-dire conclue).
Le processus est incomplet
Par ailleurs des éléments supplémentaires jouent en faveur du vendeur, pour lui permettre de vendre à un prix plus élevé que celui qu’il a initialement demandé:
• Dans notre exemple, le vendeur n’a pas marqué son accord quant à l’offre émise par le premier candidat acquéreur. C’est seulement au moment de l’accord complet des parties que le contrat de vente d’immeuble se forme.
• Une annonce immobilière n’est pas une offre de vente, même si elle mentionne un prix. Il s’agit d’un appel d’offres d’achat.
Pour qu’il y ait vente, l’accord du vendeur et de l’acquéreur doit porter sur :
Eléments essentiels :
• la chose
• le prix,
Eléments substantiels de la vente :
• le statut urbanistique du bien,
• l’existence d’une ou plusieurs condition(s) suspensive(s) (d’obtention de prêt hypothécaire par l’acheteur, …)
• le montant de l’acompte à payer au jour du compromis de vente,
• l’occupation du bien,
• etc…
Condition suspensive?
Le vendeur est-il obligé de l’accepter ou peut-il chercher une meilleure offre ailleurs (offre sans crédit hypothécaire, …) ?
Le vendeur n’est pas tenu d’accepter cette offre. Le vendeur est en droit de trouver un nouvel acquéreur qui établira une offre sans condition suspensive. Certains considèrent même qu’il n’y a pas rupture abusive de négociation lorsque le vendeur ne tire pas les négociations en longueur en recherchant d’autres candidats acquéreurs afin de les mettre en concours sur le même bien.