Isolation de la toiture, nouveaux châssis, pompe à chaleur, panneaux photovoltaïques… Lorsqu’un propriétaire souhaite améliorer le PEB de son logement, il est parfois difficile de savoir quels travaux réaliser en premier.
La réponse est pourtant assez logique : avant de produire de l’énergie différemment, il faut d’abord éviter d’en perdre inutilement.
Dans la majorité des rénovations énergétiques, le bon raisonnement consiste donc à commencer par analyser le bâtiment, traiter les éventuels problèmes techniques, améliorer son enveloppe — toiture, murs, sols, fenêtres — et sa ventilation, avant de dimensionner ou remplacer le système de chauffage.
Mais attention : en Belgique, la réglementation énergétique est régionalisée. Les règles applicables à un logement situé à Bruxelles ne sont pas les mêmes qu’en Wallonie ou en Flandre.
Voici comment aborder les travaux dans le bon ordre.
Le PEB, c’est quoi exactement ?
Le PEB, pour Performance Énergétique des Bâtiments, est en quelque sorte la carte d’identité énergétique d’un logement. Il indique la quantité d’énergie théorique nécessaire pour assurer un niveau de confort standard dans le bâtiment et permet de comparer les logements entre eux. Le calcul tient notamment compte de l’isolation de la toiture, des murs et des sols, des fenêtres, du système de chauffage, de la production d’eau chaude, de la ventilation et, lorsqu’ils sont présents, de certains équipements utilisant les énergies renouvelables. Il ne correspond donc pas directement à la facture énergétique réelle des occupants. Pour rendre les logements comparables, le calcul utilise des conditions standardisées concernant notamment la température intérieure, l’occupation du logement, la ventilation ou encore le climat. À Bruxelles, par exemple, le calcul suppose notamment une température intérieure moyenne de 18°C pendant la période de chauffe et une occupation du logement toute l’année. Le résultat est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par m² et par an (kWh/m².an) : plus ce chiffre est faible, plus le logement est performant énergétiquement. Le certificat attribue ensuite une classe énergétique. Les échelles et certaines méthodes diffèrent selon les Régions : à Bruxelles et en Wallonie, on parle de certificat PEB, tandis qu’en Flandre le document porte le nom d’EPC.
Première étape : partir du PEB existant… mais ne pas s’arrêter à la lettre
Un logement classé PEB F ou G n’est pas nécessairement mauvais pour les mêmes raisons qu’un autre logement présentant le même label.
Dans une maison, le problème principal peut être une toiture non isolée. Dans une autre, il peut s’agir des murs, du chauffage ou d’une combinaison de plusieurs éléments.
C’est pourquoi le premier réflexe doit être de comprendre pourquoi le logement obtient son score actuel.
Le certificat énergétique ne se résume d’ailleurs pas à une lettre. Il fournit également des informations sur les différentes composantes du bâtiment et propose des recommandations d’amélioration.
En Flandre, par exemple, l’EPC analyse notamment l’isolation des murs, sols et toitures, les fenêtres et portes, ainsi que les installations de chauffage, d’eau chaude, de ventilation et l’énergie solaire. Les recommandations rouges et orange reprises dans l’EPC sont considérées comme prioritaires.
En Wallonie, lorsqu’un projet de rénovation plus important est envisagé, l’Audit Logement va encore plus loin : un auditeur agréé analyse le bâtiment et établit des recommandations personnalisées et hiérarchisées, regroupées dans un scénario de travaux.
Avant l’énergie : régler les problèmes du bâtiment
Il est rarement judicieux d’isoler un bâtiment présentant une infiltration d’eau, une toiture en mauvais état ou d’importants problèmes d’humidité.
Avant d’investir dans la performance énergétique, il faut donc vérifier notamment :
- l’état et l’étanchéité de la toiture ;
- les problèmes d’humidité ou d’infiltration ;
- l’état des murs et de la structure ;
- la ventilation existante ;
- l’état général des installations techniques.
La Wallonie recommande d’ailleurs de vérifier l’étanchéité et la structure de la toiture avant tout travail d’isolation.
C’est une étape moins spectaculaire que l’installation de panneaux solaires, mais elle évite d’investir dans des travaux énergétiques qui devront ensuite être démontés ou repris.
Priorité n°1 : isoler la toiture ou le plancher du grenier
Lorsqu’une maison possède une toiture peu ou pas isolée, c’est généralement l’un des premiers postes à étudier.
Bruxelles Environnement recommande explicitement de commencer par le haut dans ses conseils destinés à améliorer le PEB d’un logement.
La logique est simple : l’air chaud monte et une toiture mal isolée participe aux pertes de chaleur du bâtiment.
Mais isoler la toiture ne signifie pas nécessairement isoler ses versants.
Si les combles ne sont pas utilisés comme espace habitable et ne doivent pas être chauffés, il peut être plus pertinent d’isoler le plancher du grenier afin de réduire le volume à chauffer.
Le choix dépend donc de la configuration du logement et de son usage futur.
Priorité n°2 : regarder les murs et les sols
Une fois la toiture correctement traitée, les murs constituent souvent un autre poste important.
Selon le Service public de Wallonie, des murs extérieurs non isolés peuvent représenter jusqu’à 25 % des pertes d’énergie d’une habitation.
Plusieurs techniques existent :
- isolation du mur par l’extérieur ;
- isolation de la coulisse d’un mur creux lorsqu’elle s’y prête ;
- isolation par l’intérieur lorsque les autres solutions ne sont pas envisageables.
La meilleure technique dépend fortement du bâtiment.
Dans le bâti bruxellois, par exemple, une façade à rue présentant un intérêt architectural ne sera évidemment pas abordée comme la façade arrière d’une maison plus récente.
Les sols situés au-dessus d’une cave, d’un vide ventilé ou directement en contact avec le sol doivent également être analysés. Le principe reste toujours le même : essayer d’obtenir une enveloppe isolante aussi continue que possible, en évitant les ponts thermiques.
Et les châssis ? Oui, mais pas nécessairement en premier
Remplacer de vieux châssis par du vitrage performant peut apporter un meilleur confort et améliorer le PEB.
Mais changer toutes les fenêtres d’une habitation alors que la toiture et les murs sont très mal isolés n’est pas toujours le meilleur ordre d’investissement.
Il faut donc regarder le bâtiment dans sa globalité.
Autre point essentiel : isolation et ventilation doivent être pensées ensemble.
Un logement ancien peut naturellement présenter de nombreuses infiltrations d’air. Lorsque l’on remplace les fenêtres et que l’on améliore fortement l’étanchéité du bâtiment, cette ventilation naturelle involontaire diminue.
Une ventilation correctement conçue devient alors indispensable pour maintenir une bonne qualité de l’air intérieur et maîtriser les problèmes d’humidité. La Région wallonne insiste d’ailleurs sur le fait qu’isoler et ventiler doivent être envisagés conjointement.
Le chauffage vient ensuite
C’est l’une des erreurs classiques en rénovation : remplacer immédiatement une ancienne chaudière par un système beaucoup plus performant sans avoir réfléchi aux travaux d’isolation qui seront réalisés ensuite.
Pourquoi ?
Parce qu’une maison bien isolée a besoin de beaucoup moins de puissance de chauffage qu’une maison mal isolée.
Un système dimensionné avant rénovation peut donc devenir surdimensionné après les travaux.
La Flandre donne d’ailleurs une recommandation très claire aux propriétaires qui envisagent une pompe à chaleur : la première étape est d’isoler le logement. Elle conseille d’examiner l’ensemble de l’enveloppe — toiture, murs, sol, fenêtres et portes — avant de passer au chauffage.
Cela ne signifie pas qu’une pompe à chaleur exige obligatoirement une maison PEB A. La Région flamande précise elle-même qu’un logement ne doit pas nécessairement avoir déjà atteint son objectif énergétique 2050 pour pouvoir utiliser correctement une pompe à chaleur. Il faut néanmoins vérifier si le bâtiment est suffisamment isolé et si son système d’émission de chaleur est adapté.
Et les panneaux photovoltaïques ?
Les panneaux photovoltaïques peuvent contribuer à améliorer la performance énergétique d’un logement et à diminuer la quantité d’électricité achetée sur le réseau.
Mais ils ne remplacent pas une bonne isolation.
Installer du photovoltaïque sur une habitation qui perd énormément de chaleur par sa toiture et ses murs ne règle pas le problème de fond.
Ils sont donc généralement à intégrer dans une stratégie globale, une fois que les besoins futurs du bâtiment sont suffisamment bien connus.
L’intérêt sera encore plus évident lorsque la production photovoltaïque peut être combinée intelligemment à d’autres usages électriques : pompe à chaleur, production d’eau chaude ou recharge d’un véhicule électrique, par exemple.
Bruxelles, Wallonie, Flandre : quelles différences en matière de PEB ?
C’est ici que la situation belge devient importante à comprendre : les trois Régions ne suivent pas exactement la même réglementation ni le même calendrier.
À Bruxelles : un objectif PEB majeur dès 2033
La Région de Bruxelles-Capitale a fixé une trajectoire particulièrement claire pour les logements.
Au plus tard le 1er janvier 2033, chaque logement devra atteindre une consommation théorique d’énergie primaire maximale de 275 kWh/m² par an. Les logements correspondant aux classes PEB F et G devront donc être améliorés.
Un objectif supplémentaire est prévu : atteindre 150 kWh/m² par an au plus tôt fin 2045.
Pour un propriétaire bruxellois qui rénove aujourd’hui, l’enjeu est donc de ne pas uniquement chercher à gagner une lettre sur le certificat.
Il peut être beaucoup plus intéressant de se demander :
« Les travaux que je réalise aujourd’hui me permettront-ils également de respecter l’objectif de 2033 ? »
C’est particulièrement pertinent lorsque l’on réalise des travaux qui ne seront normalement pas recommencés dans dix ans : toiture, façade, châssis ou rénovation intérieure importante.
À Bruxelles, dans le cadre d’une rénovation simple, certaines parois faisant l’objet de travaux doivent également respecter des valeurs d’isolation imposées et des exigences de ventilation peuvent s’appliquer aux locaux concernés. Depuis le 1er juin 2025, le placement de nouvelles chaudières au mazout est par ailleurs interdit.
En Flandre : une obligation après l’achat des logements E et F
La Flandre suit une autre logique.
Depuis le 1er janvier 2023, lorsqu’un nouveau propriétaire acquiert notamment une maison ou un appartement présentant un EPC E ou F, il est soumis à une obligation de rénovation énergétique.
En 2026, l’objectif est d’atteindre au minimum le label D dans les six ans suivant l’acquisition. Le respect de cette obligation doit être démontré au moyen d’un nouvel EPC.
La durée mérite d’être précisée : elle était auparavant de cinq ans, mais a été portée à six ans, y compris pour les obligations de rénovation déjà en cours, à la suite d’une décision définitivement approuvée en décembre 2025.
Pour quelqu’un qui envisage d’acheter un bien en Flandre, le label EPC ne constitue donc pas uniquement une information sur les futures factures énergétiques : dans certains cas, il déclenche directement une obligation de rénovation.
En Wallonie : attention aux annonces qui ne sont pas encore des obligations
La situation wallonne doit être présentée avec davantage de nuances.
En décembre 2025, le Gouvernement wallon a annoncé une trajectoire visant progressivement à améliorer le parc de logements : PEB F en 2031, E en 2036, D en 2041, C en 2046 et B en 2050.
Mais au moment de rédiger cet article, la Région précise elle-même qu’il s’agit encore d’un cadre et d’orientations dont plusieurs éléments doivent être confirmés et traduits dans la législation avant de devenir applicables.
Il serait donc incorrect de présenter aujourd’hui toutes ces échéances comme des obligations définitives déjà en vigueur.
Pour les propriétaires wallons qui souhaitent rénover, l’outil le plus intéressant reste l’Audit Logement. Celui-ci analyse notamment l’enveloppe, le chauffage, l’eau chaude, la ventilation et certains problèmes de salubrité afin de proposer une trajectoire cohérente de rénovation.
En 2026, les exigences PEB existantes applicables aux rénovations restent par ailleurs inchangées par rapport au régime précédent. Les nouvelles exigences entrées en vigueur le 1er janvier 2026 concernent notamment les bâtiments neufs ou assimilés au neuf.
Alors, par quels travaux commencer pour améliorer son PEB ?
Si l’on devait résumer la logique en quelques étapes, ce serait celle-ci :
1. Comprendre le certificat PEB ou EPC actuel.
Identifier les postes responsables de la mauvaise performance énergétique.
2. Vérifier l’état réel du bâtiment.
Traiter d’abord les infiltrations, l’humidité, la toiture ou les éventuels problèmes structurels.
3. Améliorer l’enveloppe.
Dans beaucoup de maisons anciennes, la toiture constitue un excellent point de départ, puis viennent les murs, sols et fenêtres selon leur état.
4. Prévoir simultanément la ventilation.
Plus le logement devient isolé et étanche, plus une ventilation correctement conçue devient importante.
5. Recalculer les besoins de chauffage.
Une fois les besoins énergétiques réduits, il devient possible de choisir un système de chauffage réellement adapté au logement rénové.
6. Intégrer les énergies renouvelables.
Panneaux photovoltaïques, pompe à chaleur ou autres technologies doivent s’intégrer à l’ensemble du projet plutôt que constituer une action isolée.
Une rénovation énergétique doit être pensée dans le bon ordre
Améliorer son PEB ne signifie donc pas simplement « installer une pompe à chaleur » ou « changer les fenêtres ».
Une rénovation réussie consiste surtout à prendre les bonnes décisions dans le bon ordre.
Un propriétaire qui sait qu’il devra remplacer sa toiture dans trois ans, rénover une façade dans cinq ans et changer son chauffage prochainement a tout intérêt à penser ces trois opérations comme un seul projet, même si les travaux sont réalisés progressivement.
Cette vision est d’autant plus importante que les exigences énergétiques des logements continueront à évoluer dans les prochaines années.
Chez Immo Balcaen, nous sommes quotidiennement confrontés à l’impact du PEB sur la vente et la location des biens immobiliers à Bruxelles. Au-delà de la consommation énergétique, la performance d’un logement est devenue un élément que les acquéreurs intègrent de plus en plus dans leur réflexion : travaux à prévoir, budget futur et conformité aux prochaines échéances.
Avant de rénover, vendre ou acheter un bien, il est donc utile de ne pas regarder uniquement son PEB actuel, mais également ce qu’il faudrait raisonnablement entreprendre pour améliorer durablement sa performance.