Maboule de cristal immobilière pour 2016 est loin d’être parfaite, mais nous avons envie d’y croire !
Lors de nos derniers articles, nous avions fait état des changements impactant le régime fiscale en 2017 (bonus logement et abattement des droits d’enregistrement).
Aujourd’hui, et en conclusion, nous allons étudier ensemble les répercussions de ces changements.
Petit rappel sur les changements du régime fiscal pour 2017.
La disparition du bonus logement sera compensée dès le 1er janvier 2017 par une augmentation de l’abattement sur les droits d’enregistrement. Les nouveaux propriétaires seront ainsi dispensés de payer les 12,5 % de frais sur les premiers 175.000 € de leur bien immobilier. C’était déjà le cas sur les premiers 60.000 € (jusqu’à 75.000 €, selon les cas).
Chronique d’un choc annoncé
La presse faisait dernièrement écho de l’interview de Julien Manceaux, Senior Economist ING sur la perte du bonus logement. « C’est elle qui impactera le marché immobilier, avec des répercussions sur la croissance des prix et donc sur les perspectives de plus-values et sur les rendements », assure t’il.
« La perte du bonus logement représente un choc très important sur le pouvoir d’achat des candidats acquéreurs », explique-t-il.
À partir du 1er janvier 2017, les candidats acquéreurs n’auront en effet plus le bénéfice de ce bonus de quelque 3.300 euros/an pendant 20 ans (pour un couple qui travaille et qui a deux enfants) ; ce qui représente un capital de 50.000 euros emprunté sur 20 ans à 3 %.
« Or, l’abattement supplémentaire promis sur les droits d’enregistrement sera de 14.400 euros…« , ajoute l’expert.
Globalement, la différence entre les deux mesures s’élève à quelque 35.000 euros. « Ce qui représente 15 % du prix d’un appartement moyen à Bruxelles ou 10 % du prix d’une maison, détaille Julien Manceaux. Le choc négatif sur le marché immobilier sera assurément de la même ampleur que celui qui a secoué la Flandre où la perte de bonus équivalait aussi à 10-15 % de la valeur d’une maison moyenne. »
Si, jusqu’à présent cette perte du bonus logement en Flandre n’a pas fait pression sur les prix moyens, c’est que les taux d’intérêt ont continué à baisser.
Ce que les candidats ont perdu ici – bonus logement -, ils l’ont retrouvé là – diminution des mensualités de leur emprunt. Mais si les taux augmentent, cela finira par avoir un impact sur les prix, qu’il évalue donc à un recul de 10 à 15 %.
« Double impact d’ailleurs, car la Région a annoncé la mesure tellement en avance que les candidats pourront s’y préparer », indique encore Julien Manceaux.
« Cela va booster le marché en 2016 (où la croissance des transactions devrait mettre la pression à la hausse sur les prix) et le stopper en 2017. »
En résumé, tout tient à 6.900€
Comme vous l’aurez lu, l’augmentation de l’abattement aura un effet sur les primo-accedants, qui verront l’avantage immédiat de l’économie des 14.400€ à ne pas devoir « inventer » lors de la passation de l’acte d’achat.
Cette tranche de personne aura intérêt à postposer l’acquisition à 2017 (quitte à perdre de l’argent sur le reste de la durée de leur crédit hypothécaire.
D’un autre côté, les candidats acquéreurs qui ont la chance de ne pas devoir « regarder » à 6.900€ en plus, ont tout intérêts à passer l’acte authentique d’achat avant le 31 décembre 2016.
Les investisseurs et où futurs acquéreurs, possédant déjà un autre bien ne sont pas concerné par l’abattement.
La dernière question qui reste à épuiser : comment va réagir le marché ?
Selon toute vraisemblance, la faible (toute chose étant évidemment égale) barrière des 6.900€ devrait motiver les VRAIS acquéreurs à se dépêcher à signer l’acte d’achat au plus vite.
Y aura-t-il une hausse des prix pour autant ? Selon notre analyse, la pression sur les prix ne devrait pas avoir lieux dû un effet de contrepression causé par les banques et l’obtention des crédits.
Pour imager la chose, pourquoi est-ce que la banque devrait prendre des risques en octroyant un crédit avec des taux d’intérêts si bas …
Notre conseil
Vous vous demandez si vous devez vendre aujourd’hui ou plus tard ?
N’hésitez pas et mettez en vente. 2016 sera une période charnière.
Nous entendons tout les jours la question de savoir où placer son argent après avoir vendu ?
La par contre, nous n’avons pas la réponse.
En même temps, les personnes qui doivent vendre pour des raisons financières ou familiales ont la réponse. D’autres personnes qui n’ont pas directement besoin d’argent, pourraient réinvestir dans la brique. Enfin, nous pensons que des produits bancaires et ou d’assurances innovant pourraient également faire l’affaire.
Maintenant, j’ai beau parcourir le marché aux puces le dimanche, je n’ai pas encore trouvé maboule de cristal immobilière.