Votre locataire arrive à la fin de son bail de 9 ans. Que faut-il faire ?
Rappel des principes généraux
Un bail d’appartement ou de maison servant à la résidence principale du locataire est censé conclu pour une durée de 9 ans.
Une exception souvent utilisée consiste à conclure un bail de courte durée (maximum 3 ans). Si aucune des parties ne met fin à ce bail à l’échéance de cette courte durée, le bail est considéré comme un bail de 9 ans.
Congé donné par le bailleur à la fin des 9 ans
Rappelons que le bail relatif au bien que le preneur affecte à sa résidence principale ne se termine pas de plein droit à l’échéance de la durée légale de 9 ans. Il ne prend fin que lorsqu’une des parties signifie le congé.
Le bailleur peut mettre fin au bail à l’échéance de la 9ème année moyennant un préavis de 6 mois. Aucune indemnité n’est alors due et le congé ne doit pas être motivé.
Absence de congé à l’expiration des 9 ans
Le bail est prorogé aux mêmes conditions, chaque fois pour une période de 3 ans. Au cours de ces prorogations, le bail est soumis aux dispositions de la loi qui sont d’application pour un bail de 9 ans et non celles d’un bail de courte durée.
Avantages pour le bailleur de mettre fin au bail à la fin des 9 ans
Comme expliquer ci-avant, en l’absence de congé, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de 3 ans aux mêmes conditions, c’est-à-dire au même montant de loyer et de charges.
Ce loyer peut évidemment être indexé chaque année, sauf si l’indexation a été exclue expressément ou il s’agit d’un bail verbal conclu après le 31 mai 1997.
Pourtant l’indexation ne suffit pas toujours pour actualiser le loyer. Le loyer peut avoir été estimé trop bas depuis le début et, d’autre part, le cout des frais qui sont à charge du bailleur (précompte immobilier, frais de réparation, etc.) augmentent considérablement.
En ce qui concerne les charges
Il arrive que l’on commette une erreur lors de la conclusion du bail originaire (provisions estimées trop bas, pas de possibilité de les adapter, forfait pour charges insuffisant ou des charges comprises dans le montant du loyer).
Si le bailleur met fin au bail au terme de la 9ème année, il retrouve sa liberté contractuelle et peut conclure avec son locataire un nouveau bail qu’il conditionne à d’autres conditions, comme un loyer plus élevé, une plus grande participation dans les charges, …
Le bailleur doit enregistrer le bail. Bien sûr, l’enregistrement est gratuit pendant les 2 mois qui suivent la conclusion du bail, mais c’est une formalité à remplir.
En cas de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit demander un certificat de performance énergétique et en remettre copie au locataire.
Si le bailleur souhaite uniquement augmenter le loyer à la fin des 9 ans, il peut faire usage de la procédure de la révision triennale.
L’article 7 § 1 de la loi sur les baux de résidence principale permet au bailleur et au locataire de revoir le loyer entre le 9ème et le 6ème mois précédant l’échéance de chaque triennat.
Ceci signifie que le bailleur peut demander à son locataire, entre le 9ème et le 6ème mois avant l’échéance de la période de 9 ans, de marquer son accord de majorer le loyer à partir du premier jour de la prochaine période de 3 ans.
Attention cependant, l’accord concernant la révision du loyer doit intervenir impérativement entre le
9ème et le 6ème mois avant l’échéance des 9 ans – d’où l’importance d’un écrit. Cela signifie que, même si le locataire est d’accord avec une révision de son loyer en dehors de cette période, il pourrait en invoquer la nullité par la suite et exiger le remboursement du trop-perçu.
Dans tous les cas ci-dessous, il est recommandé de mettre fin au bail à la fin des 9 ans pour conclure un nouveau bail écrit :
- En cas de bail verbal conclu après le 31 mai 1997, le loyer ne peut être indexé. Une grande insécurité règne quant aux obligations du locataire qui met fin à un tel bail, parce que celui-ci n’est pas enregistré. Il faut donc donner congé et proposer un nouveau bail.
- Si le bailleur veut modifier des conditions autres que le loyer, par exemple le paiement des charges (consommation, frais communs), ou si l’indexation est exclue expressément dans le bail en cours, et que le locataire ne marque pas, avant qu’il soit trop tard pour donner congé, son accord sur un avenant à conclure impérativement par écrit.
- Si le locataire refuse la révision ou ne répond pas à la demande du bailleur.
- Si le bailleur n’a pas introduit à temps sa demande de révision.
- Si le bailleur veut éviter une prorogation pour 3 ans et souhaite conclure un bail plus court.
source : le Cri