Réparations et dégâts : exemples concrets
Définir ce qu’englobe-le « menu entretien » à charge du preneur et les interventions plus lourdes à charge du bailleur n’est pas aisé. Voici quelques exemples de situations fréquentes constatées par le SNPC, en partant du principe que le bien est donné en bon état locatif : interrupteurs, sanitaires en bon état, robinetterie récente, etc.
Antenne ou coupole
Si elle a été installée par le bailleur, c’est le preneur qui doit l’entretenir (fixations comprises). Mais le remplacement de pièces défectueuses est à charge du bailleur. Certains locataires souhaitent installer une coupole à leurs frais. Ils devront respecter les prescriptions communales et/ou du règlement de copropriété. Si le propriétaire accepte que le preneur place une antenne ou une coupole, le preneur devra l’enlever à son départ et procéder aux réparations nécessaires (trous de fixation, dégâts à la toiture).
Appareils électro-ménagers
Les frais d’entretien et de petite réparation sont à charge du locataire (ex: une charnière de porte). Les pannes techniques ou liées à l’ancienneté sont assumées par le bailleur.
Baignoire, douche, évier
Le locataire doit procéder à l’entretien en préservant l’émail et en évitant l’apparition de taches calcaires jaunâtres. A défaut, le propriétaire pourrait exiger un nouvel émaillage. Le joint de silicone (entre la baignoire et le mur) doit être remplacé par le locataire s’il perd de son étanchéité. L’occupant pourra être jugé responsable des dégâts liés à une infiltration.
Balcons et terrasses
Le locataire n’est pas responsable des problèmes structurels (joints entre les dalles, fissures de béton…) mais il doit éviter les traces laissées par les pots de fleurs et les déchets végétaux.
Serrures et charnières
Le locataire est tenu d’entretenir la serrure et la charnière, et de payer la clé s’il la perd. Dans un immeuble à appartements, le coût de la plaquette nominative est à sa charge.
Chauffe-bain et chauffe-eau
Il appartient au locataire de faire détartrer et entretenir ces appareils. L’entretien devra être exécuté si le bail le prévoit (ce qui est souvent le cas) ou, à défaut, tous les deux ou trois ans en fonction de la Région. Une chaudière au gaz doit être entretenue tous les 2 ans en Flandre, tous les 3 ans à Bruxelles et en Wallonie. Le SNPC insiste cependant sur le fait que cela ne suffit pas pour dédouaner le propriétaire. En cas de pépin, il devra démontrer que la panne est due au manque d’entretien, avant de mettre le montant des réparations à charge du locataire. En outre, la jurisprudence est assez sévère à l’égard du bailleur qui ne vérifie pas que le preneur s’est acquitté de son obligation. Le propriétaire a donc intérêt à réclamer la copie de la facture d’entretien périodique par un professionnel agréé.
Clous
Difficile de vivre sans quelques cadres au mur. Le problème des clous est donc bien réel, surtout lorsque le locataire quitte les lieux après un an ou deux et qu’un grand coup de peinture n’est pas nécessaire. Il doit en tout cas de reboucher les trous et les dissimuler. Idem pour les trous de crampons dans les boiseries ou dans les murs pour accrocher des rideaux.
Dégâts d’humidité
Les habitations hyper-isolées ont souvent des locaux mal ventilés. Même dans des habitations saines, la condensation liée au manque de ventilation peut entraîner des taches noirâtres d’humidité. Dégâts à charge du locataire…
Electricité
Pas question pour le locataire sortant de laisser des fils coupés à ras du mur. Le remplacement des fils dans la gaine peut lui être facturé. De même, le preneur est tenu de changer les interrupteurs ou prises qu’il endommage, et de remplacer les fusibles. De son côté, le propriétaire, doit veiller à la conformité de l’installation électrique.
Peinture
En théorie, une peinture de qualité tient 6 ou 9 ans. Le locataire ne doit pas repeindre en fin de bail (sauf si, dans un bail antérieur au 18 mai 2007, une telle clause est prévue). En revanche, si les travaux de peinture exigent des frais particuliers liés à des dégradations du locataire, il devra intervenir dans les frais supplémentaires. De même que s’il a repeint le bien dans des couleurs « personnelles » ou tapissé un mur qui ne l’était pas.
Fenêtres
Une vitre fendue ou brisée, cela arrive. En cas de force majeure (ex: grêle), le locataire n’est pas responsable. Il le sera en revanche si le dégât est dû à sa négligence (fenêtre qui claque, coup dans la vitre…).
Parquet
Il doit être restitué dans l’état où il se trouvait à l’origine du bail. Il ne peut être plastifié s’il ne l’était pas au départ. Et si un tapis ou un revêtement en pvc l’a recouvert en laissant des marques, il devra être restauré par le locataire sortant.
Robinetterie et toilettes
Les problèmes de robinets qui fuient et de chasses qui coulent sont des grands classiques de la location ! C’est au locataire d’entretenir ces appareils en remplaçant les joints et en détartrant. En cas d’usure, le remplacement du matériel est à charge du bailleur.
Vannes de chauffage
Les modèles thermostatiques ont tendance à se bloquer si on ne les utilise pas. Le preneur doit veiller à ce qu’elles ne « coincent » pas. Leur déblocage est à sa charge. En cas de défaut de fonctionnement, le remplacement est aux frais du propriétaire.