Il y a encore quelques années, le PEB était parfois considéré comme une information technique parmi d’autres dans une annonce immobilière. En 2026, la situation a nettement changé.
Les acquéreurs regardent désormais le certificat PEB – Performance Énergétique des Bâtiments – presque aussi naturellement que la superficie, le nombre de chambres, la présence d’une terrasse ou l’état général du logement.
Et cette attention commence clairement à se refléter dans les prix.
Un logement avec un bon PEB peut bénéficier d’une prime sur le marché, tandis qu’un appartement ou une maison énergivore risque davantage de voir son prix négocié à la baisse.
Mais quelle est réellement l’importance du PEB ? Un PEB G fait-il automatiquement perdre 10 % ou 20 % de valeur ? Est-il rentable de rénover avant de vendre ?
La réponse est plus nuancée.
Le PEB mesure quoi exactement ?
À Bruxelles, le certificat PEB attribue au logement une classe énergétique en fonction de sa consommation théorique d’énergie primaire, exprimée en kWh/m² par an.
L’échelle bruxelloise actuelle s’étend notamment de :
- A : 45 kWh/m²/an ou moins ;
- B : de 46 à 95 ;
- C : de 96 à 150 ;
- D : de 151 à 210 ;
- E : de 211 à 275 ;
- F : de 276 à 345 ;
- G : plus de 345 kWh/m²/an.
Le calcul tient notamment compte de l’isolation du bâtiment, des fenêtres, du chauffage, de la production d’eau chaude, de la ventilation et de certains systèmes utilisant les énergies renouvelables. (environnement.brussels)
Il ne faut cependant pas confondre le score PEB avec la facture d’énergie réelle : celle-ci dépend aussi du nombre d’occupants et de leurs habitudes de consommation.
Un bon PEB augmente-t-il réellement la valeur d’un logement ?
Oui, les données disponibles montrent désormais clairement une relation entre performance énergétique et prix immobilier.
La Banque nationale de Belgique, la KU Leuven et l’Université d’Anvers ont étudié environ 277.000 transactions immobilières réalisées entre 2016 et le troisième trimestre 2024.
Leur conclusion est importante : l’efficacité énergétique était déjà intégrée dans les prix, mais son influence s’est encore renforcée à partir de 2023. Les maisons énergétiquement performantes ont mieux évolué, tandis que les biens classés E ou F ont connu une évolution moins favorable. (nbb.be)
Pour Bruxelles, les chercheurs invitent toutefois à la prudence : l’échantillon bruxellois est plus petit et les résultats sont donc moins précis statistiquement.
Cela signifie qu’il serait incorrect d’affirmer qu’un passage de PEB D à B augmente systématiquement la valeur de n’importe quel appartement bruxellois d’un pourcentage fixe.
Que montrent les données récentes pour Bruxelles ?
Une analyse publiée par Immoweb en mai 2026 apporte un éclairage plus récent.
Elle se base sur les biens proposés à la vente entre avril 2025 et avril 2026 et cherche à isoler l’effet du PEB par rapport aux autres caractéristiques du logement.
À Bruxelles, les logements classés A restent rares : ils ne représentent qu’environ 6 % des biens analysés. Le label B offre donc davantage de possibilités de comparaison.
Selon cette analyse, les biens présentant un PEB B affichent une valorisation moyenne de 12,2 % par rapport aux biens comparables classés D. (blog.immoweb.be)
Pour illustrer l’ordre de grandeur, Immoweb estime que, pour une maison bruxelloise type de 150 m², la différence de valorisation entre un PEB B et un PEB G peut atteindre environ 90.000 €.
Attention : il s’agit de résultats statistiques établis à partir de biens mis sur le marché, et non d’une règle d’estimation applicable à chaque maison.
Le chiffre ne signifie évidemment pas que transformer n’importe quelle maison G en B fera automatiquement gagner 90.000 € au propriétaire.
L’impact du PEB est-il le même pour une maison et un appartement ?
Non.
Et c’est une distinction particulièrement importante à Bruxelles.
Une étude d’Immoweb publiée en 2024 montrait déjà que l’impact du PEB était généralement plus fort pour les maisons que pour les appartements.
À Bruxelles, dans cette analyse, une maison PEB F présentait en moyenne une décote de 2,3 % par rapport à une maison comparable classée D.
Pour les appartements, un PEB B présentait une prime moyenne de 3,5 % par rapport au D, tandis qu’un appartement F affichait une décote moyenne d’environ 3,1 %. (immoweb.be)
Les études plus récentes montrent que cet effet tend à se renforcer.
Pourquoi les maisons sont-elles généralement plus sensibles ?
Parce qu’une maison possède souvent davantage de surfaces de déperdition : toiture, façades, sols, nombreuses fenêtres…
Le budget nécessaire pour faire passer une grande maison énergivore d’un mauvais PEB à une bonne classe peut donc être beaucoup plus élevé.
Un appartement situé entre deux autres logements chauffés, avec peu de façades extérieures, peut être beaucoup moins énergivore.
Pourquoi les acquéreurs accordent-ils autant d’importance au PEB ?
Trois raisons principales expliquent cette évolution.
1. Les dépenses énergétiques
Un acquéreur sait qu’un logement bien isolé et doté d’installations performantes présentera généralement des besoins énergétiques plus faibles qu’un logement équivalent très mal isolé.
Dans l’étude Immoweb publiée en 2026, 77 % des candidats acquéreurs interrogés déclaraient être prêts à payer davantage pour un logement énergétiquement performant.
La réduction de la facture énergétique était citée comme motivation principale par 53 % des répondants. (blog.immoweb.be)
2. Le confort
Un bon PEB est souvent associé à une meilleure isolation, moins de parois froides, moins de courants d’air et une température intérieure plus stable.
La performance énergétique devient donc aussi un critère de confort, pas seulement une question de consommation.
3. Les futurs travaux obligatoires
C’est probablement le facteur qui va continuer à renforcer l’impact du PEB sur les prix bruxellois.
L’échéance de 2033 change la manière d’évaluer les logements
À Bruxelles, tous les logements devront atteindre au plus tard le 1er janvier 2033 une consommation théorique maximale de 275 kWh/m²/an.
Cela correspond actuellement à une classe PEB E ou meilleure.
Les logements actuellement classés F et G devront donc être améliorés pour atteindre cet objectif. (environnement.brussels)
Un deuxième objectif est prévu : une consommation maximale de 150 kWh/m²/an, soit approximativement une classe C actuelle, au plus tôt pour fin 2045. (environnement.brussels)
Cette trajectoire modifie progressivement le raisonnement d’un acquéreur.
Lorsqu’il compare deux appartements à 300.000 €, l’un PEB B et l’autre PEB G, il ne compare plus uniquement deux prix d’achat.
Il compare :
300.000 € pour un logement déjà performant
avec
300.000 € + le budget futur nécessaire pour améliorer le logement énergivore.
C’est cette différence de coût global du projet qui finit par influencer la valeur de marché.
Les mauvais PEB restent pourtant très présents à Bruxelles
Il ne faut cependant pas imaginer qu’un PEB F ou G rend un logement exceptionnel ou invendable.
Le parc immobilier bruxellois est ancien et les performances énergétiques restent très variées.
Parmi les certificats établis jusqu’au 1er janvier 2025, seulement 7,2 % des habitations individuelles certifiées étaient classées A ou B, tandis que 28,5 % étaient encore classées G.
La situation diffère fortement entre maisons et appartements : environ la moitié des maisons certifiées étaient classées G, contre environ un quart des appartements. (environnement.brussels)
À l’inverse, environ 57 % des logements certifiés atteignaient déjà au moins la classe E, c’est-à-dire le niveau correspondant à l’objectif de 2033.
Acheter ou vendre un mauvais PEB reste donc extrêmement courant à Bruxelles.
Un PEB G signifie-t-il automatiquement une forte décote ?
Non.
Un appartement PEB G situé dans une rue très recherchée, avec une grande terrasse, un excellent plan, une belle luminosité et une copropriété bien gérée peut parfaitement valoir davantage qu’un appartement PEB C présentant beaucoup moins de qualités.
Le PEB est un critère parmi plusieurs.
La valeur immobilière dépend notamment :
- de la commune et du quartier ;
- de la rue ;
- de la superficie ;
- du nombre de chambres ;
- de l’état général ;
- de la terrasse ou du jardin ;
- de l’étage ;
- de la luminosité ;
- du parking éventuel ;
- de la qualité de la copropriété ;
- de l’offre concurrente ;
- et de la performance énergétique.
Il serait donc dangereux d’appliquer mécaniquement une décote de 10 % simplement parce qu’un certificat affiche une certaine lettre.
Pour un appartement, il faut aussi regarder la copropriété
À Bruxelles, une grande partie du marché est composée d’appartements.
Or, certains travaux susceptibles d’améliorer fortement le PEB ne dépendent pas uniquement du propriétaire de l’appartement.
La toiture, les façades ou une chaufferie collective peuvent relever des parties communes.
Un acquéreur ne doit donc pas uniquement regarder :
« Quel est le PEB de cet appartement ? »
Il doit également demander :
« Que prévoit la copropriété pour améliorer l’immeuble ? »
Une copropriété qui a déjà voté l’isolation de la toiture et de la façade peut rendre un PEB actuellement moyen beaucoup moins inquiétant.
À l’inverse, une copropriété disposant de peu de réserves et refusant systématiquement les travaux énergétiques peut représenter un risque plus important.
Faut-il rénover avant de vendre pour augmenter la valeur ?
Pas automatiquement.
C’est une nuance fondamentale.
Oui, améliorer le PEB peut augmenter la valeur du logement.
Mais augmentation de valeur ne signifie pas nécessairement rentabilité des travaux.
Imaginons que des travaux énergétiques coûtent 40.000 € et augmentent la valeur du bien de 25.000 €.
Le PEB sera meilleur, le logement sera peut-être plus facile à vendre, mais une rénovation réalisée exclusivement pour revendre immédiatement n’aura pas été rentable financièrement.
Une étude d’Immoweb et ImmoPass avait déjà montré ce phénomène sur des maisons wallonnes : dans plusieurs scénarios, le coût nécessaire pour atteindre une meilleure classe énergétique dépassait la différence de valeur obtenue lors d’une revente immédiate. (blog.immoweb.be)
Avant de rénover pour vendre, il faut donc comparer :
la valeur actuelle du bien,
le coût réel des travaux,
et la valeur probable après rénovation.
Le PEB devient surtout un élément de négociation
Pour comprendre son impact réel sur la valeur, il faut se placer dans la tête de l’acquéreur.
Un candidat visite un appartement PEB G affiché à 320.000 €.
Il apprécie le bien, mais estime qu’il devra investir 30.000 € ou 40.000 € dans les prochaines années.
Il risque naturellement d’intégrer une partie de cette dépense dans son offre.
Un autre appartement, proposé légèrement plus cher mais déjà classé B ou C, peut finalement lui sembler financièrement plus prévisible.
Le PEB influence donc la valeur de deux manières :
directement, parce que les biens performants sont davantage valorisés ;
et indirectement, parce que le coût estimé des futurs travaux influence la capacité et la volonté de l’acquéreur de faire une offre.
Alors, quel est réellement l’impact du PEB sur la valeur ?
La réponse peut être résumée simplement :
le PEB influence désormais clairement la valeur immobilière à Bruxelles, mais il n’existe pas de pourcentage de décote ou de prime universel.
Les études récentes montrent une valorisation croissante des bons PEB et une pression plus importante sur les logements énergivores.
Cette tendance devrait probablement continuer à mesure que l’échéance bruxelloise de 2033 approche.
Mais pour déterminer la valeur réelle d’un logement, il faut toujours croiser le PEB avec la localisation, le type de bien, son état, ses qualités propres, le budget de rénovation et la demande existante au moment de la vente.
Chez Immo Balcaen, nous considérons donc le PEB comme une composante désormais incontournable de l’estimation immobilière, mais jamais comme le seul critère.
Implantés depuis près de 30 ans à Jette et actifs quotidiennement dans le nord-ouest de Bruxelles, nous constatons qu’un appartement PEB G peut parfaitement susciter une forte demande lorsqu’il est correctement positionné, tout comme un excellent PEB ne compensera pas automatiquement un mauvais emplacement ou un prix trop élevé.
La vraie question n’est donc pas simplement :
« Quel est le PEB de mon logement ? »
Mais :
« Comment le marché valorise-t-il aujourd’hui mon bien, avec son PEB, ses qualités et les éventuels travaux qu’un acquéreur devra prévoir ? »
C’est cette analyse globale qui permet d’obtenir une estimation réaliste.
