1. Tour & Taxis : Lake Side ouvre la dernière grande phase du site
Tour & Taxis constitue probablement l’un des exemples les plus spectaculaires de transformation urbaine à Bruxelles.
L’ancien site ferroviaire et logistique s’est progressivement transformé en un quartier mêlant bureaux, événements, commerces, logements, espaces verts et patrimoine rénové autour notamment de la Gare Maritime.
En avril 2026, le projet Lake Side a franchi une étape capitale avec l’obtention de son permis d’urbanisme.
Il s’agit de la dernière grande phase du développement de Tour & Taxis.
Le programme représente environ 140.000 m² supplémentaires et doit accueillir principalement des logements, mais aussi des bureaux, des commerces, de l’horeca, des espaces verts et des équipements collectifs. Nextensa prévoit plus de 700 unités résidentielles au sens large, avec notamment des logements conventionnés développés en collaboration avec citydev.brussels.
L’un des éléments les plus visibles sera constitué par les nouvelles tours conçues notamment par MVRDV.
Le programme prévoit une tour résidentielle de 199 appartements, associée au futur siège de Proximus. L’ensemble atteindra jusqu’à 126 mètres, ce qui modifiera sensiblement la silhouette du secteur.
Quel impact immobilier autour de Tour & Taxis ?
Tour & Taxis illustre parfaitement la manière dont un grand développement peut modifier la perception d’une localisation.
Pendant longtemps, certaines parties du quartier Maritime, du canal et des environs de Tour & Taxis ont davantage été associées à leur passé industriel qu’à un environnement résidentiel.
L’arrivée progressive du parc, de la Gare Maritime, des nouveaux logements, des commerces et des bureaux change cette lecture.
Pour l’immobilier existant aux alentours, plusieurs effets peuvent apparaître.
D’abord, le quartier devient plus visible auprès d’acquéreurs qui ne l’auraient peut-être pas envisagé auparavant.
Ensuite, l’arrivée de nouveaux habitants et travailleurs peut soutenir les commerces, l’horeca et les services locaux.
Enfin, la construction d’un grand nombre de logements neufs crée également une nouvelle concurrence pour les appartements anciens.
Un propriétaire vendant un appartement à proximité ne peut donc pas simplement se dire : « Tour & Taxis se développe, mon bien va automatiquement prendre de la valeur ».
Il devra aussi se demander :
Comment mon appartement se positionne-t-il face aux nouveaux logements ?
Superficie, terrasse, PEB, charges, parking et qualité de l’immeuble deviennent alors particulièrement importants.
2. Josaphat et son Biopark : construire tout en conservant la biodiversité
Le terme Biopark renvoie ici au projet prévu sur le site Josaphat, entre Schaerbeek et Evere.
L’ancienne gare de triage constitue l’une des dernières grandes réserves foncières de la Région bruxelloise.
Mais le développement du site a suscité un débat important : comment créer de nouveaux logements tout en protégeant la biodiversité remarquable qui s’est développée sur la friche ?
Le projet a donc été revu afin d’accorder davantage de place à la nature.
Le Biopark, ou parc naturel, doit préserver environ 1,28 hectare de friche ouverte exclusivement consacrée à la biodiversité. Il doit être connecté à d’autres espaces verts du site tels que le Wadipark, le Spoorpark et les talus.
Le développement résidentiel actuellement porté par le consortium Eiffage/AXA prévoit de son côté 509 logements, dont plus de la moitié seront des logements publics, ainsi que des commerces, équipements et espaces verts.
Quel impact sur Schaerbeek et Evere ?
Ici encore, il faut raisonner à long terme.
Un nouveau quartier de plusieurs centaines de logements signifie davantage d’offre immobilière.
Mais il signifie aussi de nouveaux habitants, de nouveaux équipements et une transformation d’un espace aujourd’hui largement enclavé.
L’un des enjeux les plus intéressants sera probablement la connexion de Josaphat avec les quartiers existants.
Un projet urbain devient véritablement attractif lorsque les rues, les transports, les espaces verts et les commerces permettent aux nouveaux habitants de se connecter naturellement à leur environnement.
Pour les propriétaires des quartiers voisins, la création de grands espaces verts et de nouvelles infrastructures peut améliorer l’attractivité résidentielle.
En revanche, la construction de centaines de logements peut également créer une concurrence plus importante sur certains segments, notamment pour les appartements récents.
L’impact sur les prix ne peut donc pas être résumé à une hausse automatique.
Il dépendra de la qualité finale du projet, de son accessibilité et de la manière dont il s’intégrera à Schaerbeek et Evere.
3. Mediapark : 1.400 logements autour d’un nouveau pôle média
À Schaerbeek, le boulevard Reyers connaît une transformation tout aussi importante.
Le projet Mediapark vise à convertir une partie des terrains occupés historiquement par la RTBF et la VRT en un quartier mixte organisé autour du secteur des médias et des industries créatives.
La commune de Schaerbeek indique en juillet 2026 que le projet doit accueillir environ 1.400 logements, ainsi que des activités médias, commerces, écoles et équipements collectifs.
L’ensemble doit être organisé autour d’un parc d’environ 10 hectares, avec une zone spécifiquement protégée pour la biodiversité.
Les nouveaux sièges de la RTBF et de la VRT constituent le point de départ de cette transformation. À terme, les anciens bâtiments laisseront progressivement place aux nouveaux développements immobiliers.
Pourquoi Mediapark peut-il influencer fortement son environnement ?
Parce qu’il ne s’agit pas uniquement de construire des appartements.
Créer un pôle concentrant logements, travailleurs, entreprises médias, espaces publics et équipements peut modifier les usages quotidiens de tout le secteur Reyers.
Cela peut notamment renforcer l’intérêt pour les logements situés à proximité pour des personnes travaillant dans ce nouvel écosystème.
Les commerces et services pourraient également bénéficier de nouveaux flux.
Mais là encore, un appartement ancien devra être comparé à une offre neuve importante.
Pour un propriétaire, la question du PEB et du niveau des charges peut devenir particulièrement importante lorsque les acquéreurs ont la possibilité de comparer directement son logement à des constructions récentes très performantes énergétiquement.
4. Bel Towers : transformer les anciennes tours Proximus en quartier mixte
Autre transformation majeure : les anciennes tours Proximus situées près de la Gare du Nord.
Le projet Bel Towers, développé par Nextensa, représente environ 122.000 m².
Il doit combiner logements, bureaux, commerces et équipements collectifs.
La partie résidentielle doit compter 439 logements.
En juin 2026, le fonds Vicinity Affordable Housing a réservé 196 unités résidentielles, marquant une étape importante dans la concrétisation du programme.
Le projet est intéressant parce qu’il illustre une autre tendance forte de l’immobilier bruxellois : la reconversion plutôt que la démolition systématique.
Il s’agit de réutiliser un ensemble de bureaux emblématique pour y intégrer davantage de logements et de fonctions urbaines.
Quel impact pour le quartier Nord ?
Le quartier Nord possède déjà un parc de bureaux considérable.
L’arrivée de centaines de logements participe donc à une évolution plus profonde : transformer progressivement un quartier historiquement très orienté vers le travail en quartier plus mixte et davantage habité en dehors des heures de bureau.
Si cette évolution se poursuit, elle peut renforcer la demande pour les commerces de proximité, les restaurants et les services destinés aux habitants.
Sur le marché immobilier, cette transformation peut aussi progressivement changer la manière dont certains candidats perçoivent le quartier Nord.
Mais cette évolution dépendra de nombreux autres facteurs : qualité des espaces publics, sentiment de sécurité, mobilité et capacité à créer une véritable vie de quartier.
Un grand projet immobilier peut amorcer une transformation.
Il ne suffit pas, à lui seul, à la garantir.
5. Usquare : logements étudiants, universités et nouveau morceau de ville à Ixelles
À Ixelles, Usquare transforme l’ancienne caserne de gendarmerie située entre l’avenue de la Couronne et le boulevard Général Jacques.
Le projet mêle enseignement, recherche, entrepreneuriat, logements et fonctions ouvertes sur le quartier.
En août 2026, la Société d’Aménagement Urbain a introduit une demande de permis pour la création de 465 chambres étudiantes sur environ 20.000 m².
Le projet prévoit également un auditoire de 300 places, des espaces de séminaires, des commerces de proximité et des parkings vélos sécurisés.
D’autres logements familiaux sont également prévus dans le développement global du site, notamment via les opérateurs publics.
Quel impact sur le marché locatif ?
Usquare présente un cas particulièrement intéressant.
La proximité immédiate de l’ULB et de la VUB crée déjà une forte demande étudiante.
L’arrivée de plusieurs centaines de logements spécifiquement destinés à ce public peut donc augmenter l’offre.
Pour les propriétaires qui louent actuellement des studios ou petits appartements aux étudiants dans les environs, cela signifie potentiellement davantage de concurrence.
Les logements privés devront donc justifier leur loyer par leur localisation, leur état, leur superficie ou leur équipement.
À l’inverse, la création d’un véritable pôle universitaire et d’innovation peut aussi renforcer l’attractivité globale du secteur auprès des étudiants, chercheurs et professionnels.
L’effet peut donc être double : davantage de demande, mais également davantage d’offre.
6. Ces nouveaux projets vont-ils faire monter les prix immobiliers autour d’eux ?
C’est probablement la question la plus intéressante pour un propriétaire.
Et la réponse est :
pas automatiquement.
Un nouveau parc, une gare améliorée ou l’arrivée de commerces peuvent rendre un quartier plus attractif.
Mais un grand programme résidentiel augmente aussi l’offre disponible.
Pour comprendre l’effet potentiel d’un projet immobilier, il faut regarder plusieurs éléments.
La qualité des nouveaux espaces publics
Un quartier agréable à parcourir à pied, végétalisé et bien connecté aura davantage de chances d’améliorer l’attractivité des rues voisines.
Les transports
Un projet très bien desservi par le métro, le train ou le tram possède généralement un avantage important.
Les commerces et équipements
Une école, une crèche, un supermarché ou des restaurants peuvent avoir beaucoup plus d’impact sur la vie quotidienne qu’un bâtiment spectaculaire.
Le type de logements créés
700 petits appartements ne produisent pas le même effet que 700 logements familiaux.
Il faut comprendre à quel public s’adresse le programme.
La concurrence avec l’immobilier existant
Le neuf possède souvent un meilleur PEB et des prestations contemporaines.
En revanche, l’ancien peut proposer davantage de surface, une architecture différente ou un prix plus accessible.
Chaque bien doit donc être repositionné par rapport à cette nouvelle offre.
7. L’impact ne commence pas et ne se termine pas avec le chantier
Il existe généralement plusieurs phases.
Avant le chantier, les annonces et permis commencent à modifier les anticipations.
Pendant les travaux, le quartier peut subir plusieurs années de nuisances : camions, bruit, circulation et espaces temporairement moins accessibles.
À la livraison, les premiers habitants et commerces arrivent.
Quelques années plus tard, le nouveau quartier commence réellement à fonctionner.
C’est souvent seulement à ce moment que l’on peut évaluer correctement son impact sur l’environnement immobilier.
Il est donc risqué d’intégrer immédiatement dans une estimation une future hausse de valeur sous prétexte qu’un grand projet est annoncé à proximité.
Une plus-value potentielle n’est jamais une plus-value garantie.
Tableau récapitulatif des projets à suivre
| Projet | Localisation | Ce qui est prévu | Impact immobilier potentiel |
|---|---|---|---|
| Lake Side – Tour & Taxis | Bruxelles / canal | +700 logements, bureaux, commerces, équipements et espaces verts | Nouvelle centralité résidentielle et concurrence accrue du neuf |
| Josaphat / Biopark | Schaerbeek – Evere | 509 logements dans la phase actuelle, espaces verts et biodiversité | Nouvelle offre résidentielle et transformation d’une grande friche |
| Mediapark | Schaerbeek / Reyers | ±1.400 logements, parc de 10 ha, médias et équipements | Renforcement d’un nouveau pôle résidentiel et économique |
| Bel Towers | Quartier Nord | 439 logements, bureaux, commerces et équipements | Davantage de mixité résidentielle autour de Gare du Nord |
| Usquare | Ixelles | 465 chambres étudiantes + logements et fonctions universitaires | Impact direct sur le marché étudiant et locatif environnant |
Que doit regarder un acquéreur lorsqu’un grand projet est prévu à proximité ?
Avant d’acheter, posez-vous au minimum ces questions :
- Le projet dispose-t-il réellement de ses permis ?
- Quand les travaux doivent-ils commencer et se terminer ?
- Quels types de logements sont prévus ?
- Quels commerces et équipements seront réellement créés ?
- La mobilité va-t-elle s’améliorer ?
- Quelle distance sépare réellement mon logement du projet ?
- Vais-je subir plusieurs années de travaux ?
- Le nouveau projet concurrence-t-il directement le bien que j’achète ?
- L’espace vert ou l’équipement annoncé est-il confirmé ou seulement envisagé ?
Cette analyse est beaucoup plus utile qu’une simple promesse du type :
« Le quartier va exploser dans cinq ans. »
Les grands projets urbains doivent désormais faire partie d’une estimation immobilière
Lorsqu’on estime un logement à Bruxelles, regarder uniquement les transactions passées ne suffit pas toujours.
Il faut également comprendre ce qui est en train de changer autour du bien.
Une future école, un nouveau parc, plusieurs centaines d’appartements ou l’arrivée d’un grand employeur peuvent modifier la demande locale.
Mais l’inverse est également vrai : un important programme neuf peut créer une concurrence directe pour un logement existant.
Chez Immo Balcaen, notre approche du marché du nord de Bruxelles ne s’arrête justement pas aux prix au mètre carré. Quartiers, rues, commerces, mobilité, projets urbains et évolution de la demande font partie des éléments nécessaires pour comprendre la valeur et le potentiel d’un bien.
C’est particulièrement vrai dans une ville comme Bruxelles, où quelques centaines de mètres peuvent parfois séparer deux environnements immobiliers très différents.
En conclusion : Bruxelles continue à se réinventer
Tour & Taxis, Josaphat, Mediapark, Bel Towers ou Usquare illustrent une même évolution.
Bruxelles cherche de plus en plus à transformer des friches, des anciens sites industriels ou des bâtiments devenus obsolètes en quartiers mixtes, associant logements, emplois, commerces, espaces publics et verdure.
Pour le marché immobilier, ces transformations créent à la fois des opportunités et de nouvelles contraintes.
Elles peuvent rendre certains quartiers plus attractifs.
Elles peuvent créer de nouvelles demandes.
Mais elles ajoutent aussi des milliers de logements à l’offre bruxelloise et obligent les biens existants à rester compétitifs.
Le véritable enjeu pour un propriétaire ou un acquéreur n’est donc pas de savoir si un grand projet est « bon » ou « mauvais » pour les prix.
Il est de comprendre :
comment ce projet va modifier concrètement le quartier et comment le bien concerné se positionnera dans ce nouvel environnement.
C’est cette analyse locale qui permet de transformer une information urbanistique en véritable décision immobilière.
