Aider ses enfants à acheter un bien immobilier

Tout le monde souhaite aider ses enfants à acheter un bien immobilier.
C’est surement le rêve de chaque parent.
Par contre ce n’est pas toujours chose possible, … sauf si ?!
En effet, la créativité peut toujours vous y aider. Jugez en vous-même.

Le premier réflexe serait de dire que vous désirez aider par un apport des liquidités, ou en se portant garant.
Les banques demandent généralement 20 % d’apport personnel pour bénéficier d’un crédit hypothécaire. Or, au prix où sont les maisons et les appartements, rares sont les jeunes qui disposent de 20% de la somme nécessaire en plus des « frais de notaire ».

L’aide des parents ou éventuellement des grands-parents devient alors capitale

Relevons les différentes façons de pouvoir intervenir.

1. Fournir un apport financier
Le plus simple est évidemment de compléter la somme nécessaire à la réalisation de la transaction
Un simple virement bancaire peut suffire. Il ne faut pas nécessairement réaliser une donation devant notaire, certes incontestable à la succession des donateurs, mais qui sera frappée d’un impôt de 3% à 7,7% selon le lien de parenté et la Région du domicile du donateur. Il est par contre impératif que l’argent atterrisse sur le compte des acheteurs avant l’acte d’achat du bien chez le notaire.

2. Faire don d’un immeuble
Un impôt de 3 à 30% selon les tranches sera en effet dans ce cas réclamé par le fisc, des taux aussi prohibitifs qu’en cas de succession. Une telle donation est déconseillée lorsque la valeur du bien à donner est très élevée, les droits de donation étant progressifs.
Autre option est la donation par tranches, tous les trois ans, délai à partir duquel le fisc ne peut plus réclamer de droits de succession sur une donation antérieure, qui permet de naviguer dans les tranches d’imposition les plus basses.

3. Se porter garant
Se porter garant du prêt qu’ils contractent. Soit directement sur ses avoirs personnels (caution), soit en mettant un bien immobilier en hypothèque (tiers affectant).
La caution ne peut pas dépasser la moitié du principal à rembourser.
Le tiers affectant implique de son côté de disposer d’un bien non encore frappé d’hypothèque (ou qui ne l’est plus) pour pouvoir garantir le prêt.
Les parents peuvent encore aller un pas plus loin en acceptant de se désigner codébiteurs solidaires, c’est-à-dire que la banque viendra leur réclamer directement les mensualités si le débiteur désigné se trouve dans l’incapacité de payer.

4. Prêter de l’argent
Les parents peuvent également prêter de l’argent à titre gracieux à leurs enfants afin d’éviter le paiement d’intérêts, de frais de dossier et d’inscription (ou de mandat) hypothécaire à la banque.
Attention, s’ils conviennent d’une rémunération pour ce prêt (par exemple, ce que leur rapporterait la somme prêtée si elle était déposée sur un carnet d’épargne), les parents devront le mentionner dans leur déclaration fiscale et seront imposés à ce titre, comme s’il s’agissait d’un placement financier.

5. Donner plus de poids à ses enfants à la banque
Certaines banques pratiquent des taux différents pour un crédit hypothécaire selon que les parents disposent de placements chez elles ou pas.

6. Financer des travaux
Payer les factures de matériel

7. Garantir le loyer
Si les enfants qui souhaitent voler de leurs propres ailes se tournent vers la location plutôt que l’achat, les parents peuvent apporter la garantie locative (habituellement l’équivalent de deux mois de loyer), qui sera bloquée sur un compte jusqu’à la fin du bail. Ils peuvent aussi se porter caution pour le loyer, au cas où les enfants sont dans l’incapacité de le payer, une solution souvent utilisée pour la location d’un kot d’étudiant