Répartition des charges et travaux dans un immeuble

La répartition des charges et travaux dans un immeuble entre le locataire et le propriétaire est souvent un casse-tête.La question qui se pose donc est la suivante : Qui entretient quoi et Qui paie quoi ?

Il n’existe en réalité aucune définition précise … Le bon sens est souvent de mise.

Introduction

De manière générale, et en guise d’introduction, l’article 1719 du Code civil prévoit que le Bailleur doit délivrer, au Locataire, le bien en bon état et d’en faire jouit paisiblement ce dernier pendant la durée du bail.
Dun autre côté, le Locataire doit en user en bon père de famille

Alors comment faut-il faire ?

 

1. Entretien et réparation des lieux loués

De manière générale, l’usure locative normale et les grosses réparations structurelles sont à charge du Bailleur.
Le Locataire doit lui assumer le menu entretien et les petites réparations dites locatives.

Le bail de résidence principale règle de manière impérative la répartition des charges

Les articles 1754 et 1756 du Code civil régissent ce point, mais le contenu ne colle plus à la réalité. C’est pourquoi, il faut souvent rechercher la réponse dans la jurisprudence.

Néanmoins, l’article 2 $2 de la loi sur le bail de résidence principale prévoit expressément que le Bailleur doit faire les réparations autres que les réparations locatives.

Ces dispositions sont impératives (ne peuvent être contournées)

On peut donc dire que toute les réparations occasionnées par la vétusté ou force majeure ne peuvent être mis à charge du Preneur.

EN RÉSUME :

FRAIS A CHARGE DU BAILLEUR	FRAIS A CHARGE DU LOCATAIRE
Toutes réparations nécessaires (sauf entretien normal) pour éviter de troubler l’occupation du Locataire PE : toiture, façade, murs, cheminées, châssis, ascenseur, …	Entretien normal et petites réparations liées à l’usage quotidien du bien PE : nettoyer le bien, entretien normal, entretenir le jardin, ramoner la cheminée, …
Grosses réparation et travaux de structure liés au maintien de l’immeuble PE : adaptation d’une installation électrique, tuiles cassées, réparation de gouttières, …	Réparation des dégâts causés par sa faute et ou négligence PE : remplacement de fusible, curage des égouts, joint en silicone autour de la baignoire, joint de robinet
Réparations de dommages occasionnés par vétusté, usure et force majeur PE : réparation de fuite, remplacement de robinet usagé, …

Le locataire ne doit pas oublier de prévenir le Bailleur lorsqu’un problème surgit. En effet, s’il ne le fait pas, on parlera de négligence. A ce moment-là, il devra prendre en charge les frais occasionnés, et ce même si normalement ce serait au Propriétaire d’assumer les frais.

 

2. Répartition des charges
   

Le principe de base est que le Bailleur ne peut réclamer que les dépenses réelles. Il est censé apporter la preuve des charges (lui ou le syndic en fonction du type de gestion du bien loué).

Le mode de répartition des charges ainsi que le type de provision (forfaitaires ou provisionnels) doivent être repris dans le bail.

C’est le Bailleur qui doit envoyer le décompte à son Locataire et a en suivre son paiement. Le syndic n’a aucun lien contractuel avec le Locataire.

Le décompte charge pour un bien situé en copropriété bénéficie souvent d’une répartition Propriétaire/Occupant, sur le décompte final, ce qui facilite grandement la vie du Bailleur.

EN RESUME :

FRAIS A CHARGE DU BAILLEUR	FRAIS A CHARGE DU LOCATAIRE
Grosses réparations de l’immeuble	Frais de chauffage et de consommation d’eau, électricité des communs, …
Travaux de gros œuvres	Ascenceur : entretien et frais d’utilisation (assurance, électricité, …)
Aménagement des espaces	Frais de syndic
Appels de fond de roulement et de réserve	Frais des parties communes : entretien, remplacement des lampes, …
Frais de gestion (syndic) : la répartition est prévue dans le bail. Bien souvent ce poste est répartit à 50/50

 

3. Impôts, contributions et taxes
   

Les impôts, contributions et taxes liés à la jouissance et à l’usage du bien loué (taxes sur l’enlèvement des immondices, redevances eau, …), sont à charge du locataire prorata temporis.

Le Bailleur est lui redevables des impôts, contributions et taxes relatives à la propriété du bien.

Pour rappel, le précompte immobilier ne peut pas être porté à charge du Locataire, par contre les autres points pourraient se négocier entre parties

 

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