Vous avez trouvé une maison ou un appartement affiché à 300.000 € ? Attention : votre budget d’achat ne s’arrête pas au prix annoncé.
En Belgique, l’acquéreur doit prévoir différents frais supplémentaires : droits d’enregistrement ou TVA, frais liés à l’acte notarié, frais éventuels de crédit hypothécaire et certaines dépenses annexes.
Le montant peut varier considérablement selon la Région dans laquelle se situe le logement, selon qu’il s’agit de votre habitation propre et unique, d’un investissement ou encore d’un bien neuf.
C’est donc une question à régler avant de faire une offre, et pas lorsque le compromis est déjà signé.
Voici les principaux frais à intégrer dans votre budget immobilier.
Les « frais de notaire » ne vont pas entièrement au notaire
Commençons par une confusion fréquente.
On parle couramment de « frais de notaire » pour désigner tout ce qui vient s’ajouter au prix d’achat.
En réalité, seule une partie relativement limitée de cette somme rémunère le notaire.
Les frais d’acte comprennent principalement :
- les taxes, dont les droits d’enregistrement ou la TVA selon le type d’achat ;
- les honoraires légaux du notaire ;
- les frais administratifs et formalités liés à l’acte ;
- les éventuels frais hypothécaires lorsque l’achat est financé par crédit.
Les droits d’enregistrement constituent généralement la partie la plus importante de ces frais lors de l’achat d’un logement existant. Le notaire les perçoit pour ensuite les reverser à l’administration. (notaire.be)
Le montant de ces droits dépend de la Région où se trouve le bien.
1. Les droits d’enregistrement : Bruxelles, Wallonie et Flandre sont très différentes
Les droits d’enregistrement sont une taxe régionale.
En 2026, les taux normaux sont :
| Région | Taux normal |
|---|---|
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % |
| Wallonie | 12,5 % |
| Flandre | 12 % |
Ces taux normaux ne racontent toutefois qu’une partie de l’histoire, car chaque Région a prévu ses propres avantages pour certains acquéreurs. (finances.belgium.be)
À Bruxelles : 12,5 %, mais un abattement important sous conditions
En Région de Bruxelles-Capitale, le taux normal des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 %.
Mais lorsqu’un acquéreur remplit les conditions prévues pour l’acquisition de son habitation, il peut bénéficier d’un abattement sur les premiers 200.000 €.
Autrement dit, aucun droit d’enregistrement n’est calculé sur cette première tranche.
L’économie maximale atteint donc 25.000 €.
Pour un logement acheté 300.000 €, par exemple, l’administration bruxelloise donne le calcul suivant : les droits de 12,5 % ne sont dus que sur les 100.000 € dépassant l’abattement, soit 12.500 € de droits d’enregistrement. (be.brussels)
Attention : l’abattement n’est pas automatique.
Parmi les principales conditions figurent notamment :
- être une personne physique ;
- acheter la totalité du bien en pleine propriété ;
- destiner le bien au logement ;
- ne pas posséder, au moment du compromis, la totalité en pleine propriété d’un autre logement, sous réserve de certaines possibilités de restitution en cas de revente ;
- établir sa résidence principale dans le bien dans les trois ans ;
- y maintenir sa résidence principale pendant cinq ans ;
- et acheter un bien dont le prix et les charges prises en compte ne dépassent pas 600.000 €. (be.brussels)
Pour un investisseur qui achète un appartement destiné exclusivement à la location et qui ne satisfait donc pas aux conditions de l’abattement, le taux normal de 12,5 % reste un poste particulièrement important à intégrer au calcul de rentabilité.
À Bruxelles, la rénovation énergétique peut aussi donner droit à un avantage
Il existe également un mécanisme intéressant pour les acquéreurs qui bénéficient de l’abattement principal et souhaitent améliorer fortement le PEB de leur nouvelle habitation.
Bruxelles prévoit un abattement complémentaire de 25.000 € par saut de classe énergétique, à condition d’améliorer le PEB d’au moins deux classes dans un délai de cinq ans.
Par exemple, un gain de quatre classes représente une base imposable supplémentaire exonérée de 100.000 €. (be.brussels)
Il faut néanmoins respecter les conditions précises du régime. Cet avantage ne doit donc pas être intégré à votre budget tant que votre notaire n’a pas confirmé que votre projet y répond.
En Wallonie : 3 % pour l’habitation propre et unique
La Wallonie fonctionne aujourd’hui très différemment.
Depuis le 1er janvier 2025, l’acquisition d’une habitation destinée à devenir l’habitation propre et unique peut bénéficier d’un taux réduit de seulement 3 %, contre un taux normal de 12,5 %. (wallonie.be)
Le taux de 3 % s’applique sur la valeur de l’acquisition lorsque les conditions sont respectées.
La Wallonie prévoit également une certaine souplesse lorsqu’un acquéreur possède déjà un logement : il peut notamment bénéficier du régime réduit s’il revend son autre habitation dans le délai prévu, actuellement de trois ans. (wallonie.be)
Pour un investissement locatif ou un achat ne répondant pas aux conditions de l’habitation propre et unique, il faut en revanche généralement raisonner avec le taux ordinaire de 12,5 %.
La différence est donc considérable et doit absolument être prise en compte avant de comparer un investissement wallon avec un bien situé à Bruxelles.
En Flandre : 2 % pour l’habitation propre et unique
La Flandre propose actuellement le régime le plus bas des trois Régions pour certaines acquisitions résidentielles.
Depuis le 1er janvier 2025, le taux réduit applicable à l’achat de l’habitation propre et unique est fixé à 2 %.
Le taux général reste de 12 % pour les acquisitions qui ne remplissent pas les conditions du régime réduit, comme de nombreux achats d’investissement ou de seconde résidence. (vlaanderen.be)
Depuis le 1er janvier 2026, certaines conditions ont par ailleurs été renforcées.
Pour bénéficier du tarif réduit, l’achat doit notamment être réalisé par une ou plusieurs personnes physiques, concerner la pleine propriété du logement et répondre aux conditions relatives à l’habitation unique. L’acquéreur doit également s’inscrire à l’adresse du logement dans les trois ans suivant l’acte et, pour les conventions conclues à partir de 2026, y rester inscrit au moins un an sans interruption. (vlaanderen.be)
Pourquoi la Région change autant le budget d’achat ?
Prenons simplement le principe.
Pour une habitation propre et unique remplissant toutes les conditions, un acquéreur pourrait être soumis :
- à 2 % en Flandre ;
- à 3 % en Wallonie ;
- ou à 12,5 % à Bruxelles avec, sous conditions, un abattement sur les premiers 200.000 €.
Il est donc impossible d’appliquer une règle générale du type :
« Prévoyez 15 % de frais en Belgique. »
Ce conseil est aujourd’hui beaucoup trop approximatif.
Le budget doit être calculé à partir de la Région, du prix du bien, de votre situation patrimoniale et de l’usage que vous comptez faire du logement.
2. Et si vous achetez un appartement ou une maison neuve ?
L’achat d’une construction neuve répond souvent à une logique fiscale différente.
Au lieu des droits d’enregistrement, la vente d’un bâtiment neuf est généralement soumise à la TVA de 21 %.
Un bâtiment est en principe encore considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première occupation ou utilisation. (notaire.be)
Selon la structure de l’opération, la TVA peut également être appliquée au terrain, notamment lorsque le terrain et le bâtiment sont vendus simultanément par la même personne et que les conditions légales sont réunies. (notaire.be)
Pour un appartement sur plan, il faut donc toujours demander clairement au promoteur :
Le prix annoncé est-il hors TVA ou TVA comprise ?
C’est une question essentielle.
Une annonce indiquant 350.000 € hors taxes n’a évidemment pas le même coût final qu’un bien existant vendu 350.000 €.
3. Les honoraires et frais administratifs du notaire
Aux taxes viennent s’ajouter les frais liés à l’acte lui-même.
Le notaire perçoit des honoraires réglementés, calculés selon un tarif légal. Ces honoraires ne sont donc pas librement déterminés par chaque étude notariale.
À cela s’ajoutent différents frais administratifs liés aux recherches et formalités nécessaires pour sécuriser la transaction.
Depuis la grille tarifaire applicable en 2026, le montant forfaitaire global des frais administratifs et de certains débours non individualisables liés à un acte de vente est notamment fixé à 855 € hors TVA, sous réserve des règles particulières applicables aux actes liés entre eux et aux différentes situations. (notaire.be)
Le montant exact de l’ensemble des frais d’acte dépend cependant du prix, de la Région et du dossier.
Le site officiel des notaires propose d’ailleurs un simulateur spécifique permettant d’obtenir une estimation adaptée au projet. (notaire.be)
Prendre son propre notaire coûte-t-il plus cher ?
Non.
C’est une bonne nouvelle pour les acquéreurs qui hésitent à désigner leur propre notaire parce que le vendeur en possède déjà un.
Lorsque deux notaires interviennent dans une vente, leurs honoraires sont répartis entre eux. L’intervention d’un deuxième notaire ne double donc pas les honoraires à charge des parties. (notaire.be)
L’acquéreur peut donc choisir librement son notaire et bénéficier d’un professionnel qui défend son dossier et répond directement à ses questions sans que cela augmente pour cette raison le coût légal des honoraires.
4. Les frais du crédit hypothécaire
Si vous financez votre achat grâce à un crédit, un deuxième ensemble de frais apparaît.
L’acte d’achat du logement et l’acte de crédit hypothécaire sont deux opérations différentes.
La constitution d’une hypothèque nécessite généralement un acte notarié distinct, qui génère notamment ses propres droits fiscaux, honoraires et frais administratifs.
Le droit d’enregistrement applicable à la garantie hypothécaire est notamment de 1 %, tandis qu’un droit d’hypothèque de 0,30 % est également prévu sur les montants garantis concernés. (notaire.be)
Attention : ces pourcentages ne s’appliquent pas simplement au prix d’achat du logement. Le calcul dépend du montant garanti par l’hypothèque et de la structure choisie avec la banque.
Certaines banques proposent par exemple une combinaison entre hypothèque et mandat hypothécaire, ce qui peut modifier les coûts, mais également le niveau de garantie accordé à l’établissement bancaire.
Cette question mérite d’être abordée avec la banque et le notaire.
5. Les autres frais liés au financement
Outre l’acte hypothécaire, une banque peut également facturer ou imposer différentes dépenses liées à l’octroi du crédit.
Il peut notamment s’agir :
- des frais de dossier bancaire ;
- des frais d’expertise du bien ;
- de certaines assurances liées au financement ;
- de l’assurance habitation ;
- éventuellement d’une assurance solde restant dû selon la formule retenue et les conditions proposées.
Ces coûts ne sont pas identiques d’un établissement à l’autre.
Lorsque vous comparez deux offres de crédit, ne regardez donc pas uniquement le taux d’intérêt.
Le coût total du financement est plus intéressant.
6. N’oubliez pas les travaux et les dépenses immédiatement après l’achat
Certains coûts ne figurent sur aucun décompte du notaire, mais ils doivent pourtant être intégrés au budget.
Un appartement acheté 300.000 € avec 30.000 € de travaux n’est pas réellement un projet à 300.000 €.
Avant de signer, essayez notamment d’identifier :
- les travaux urgents ;
- la mise en conformité électrique éventuelle ;
- les travaux énergétiques liés au PEB ;
- la chaudière ou le chauffage ;
- les châssis ;
- l’état de la toiture lorsqu’il s’agit d’une maison ;
- les travaux prévus dans la copropriété ;
- la cuisine et la salle de bain ;
- les éventuels frais de déménagement.
Pour un appartement, la lecture des procès-verbaux des assemblées générales est particulièrement importante.
Un ravalement de façade ou une nouvelle toiture déjà votée peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires après l’acquisition.
7. Pensez aussi aux frais récurrents après l’achat
Tous les frais ne surviennent pas le jour de l’acte.
Devenir propriétaire signifie également prendre en charge certaines dépenses récurrentes.
Parmi celles-ci figurent notamment :
- le précompte immobilier ;
- l’assurance du logement ;
- les charges de copropriété ;
- les entretiens ;
- les réparations ;
- les provisions destinées aux futurs travaux de l’immeuble.
Pour un investisseur, ces coûts sont indispensables pour calculer la rentabilité nette réelle du projet.
Pour un acquéreur occupant, ils permettent surtout de savoir si le logement restera financièrement confortable une fois la mensualité du crédit payée.
L’acompte de 10 % est-il un frais supplémentaire ?
Non.
Lors d’une vente immobilière, il est fréquent qu’un acompte soit prévu lors du compromis.
Cet acompte n’est pas un coût qui vient s’ajouter au prix d’achat : il constitue une avance sur ce prix.
Si vous achetez un bien 300.000 € et versez un acompte de 30.000 €, vous ne paierez évidemment pas 330.000 € pour le logement.
Les 30.000 € seront déduits du solde à régler.
Il faut néanmoins disposer de cette liquidité au moment prévu par le compromis, ce qui constitue un élément important de votre plan de financement.
Quel budget faut-il donc prévoir pour acheter ?
La meilleure manière de raisonner est de partir du coût global du projet plutôt que du prix affiché dans l’annonce.
Votre budget doit intégrer :
Prix d’achat du bien
- droits d’enregistrement ou TVA
- frais d’acte d’achat
- frais éventuels du crédit hypothécaire
- frais bancaires et assurances
- travaux immédiats
- une réserve de sécurité.
Ce n’est qu’une fois ce montant déterminé que vous connaissez votre véritable budget immobilier.
Faites le calcul avant de faire votre offre
Une erreur classique consiste à commencer par chercher des logements au prix maximal que la banque accepte de financer.
Si votre budget total est de 350.000 €, cela ne signifie pas forcément que vous pouvez acheter un bien affiché 350.000 €.
Il faut réserver une partie de ce budget aux taxes, aux frais de l’acte et éventuellement aux travaux.
La situation peut également être très différente entre un appartement neuf et un logement existant, ou entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre.
Chez Immo Balcaen, nous considérons qu’un acquéreur doit pouvoir comprendre le coût global de son projet avant de s’engager.
Implantés depuis près de 30 ans à Jette et actifs quotidiennement dans le nord-ouest de Bruxelles, nous accompagnons régulièrement des candidats pour lesquels la question du budget ne se limite pas au prix affiché du bien.
L’objectif n’est pas simplement de savoir :
« Combien puis-je emprunter ? »
Mais plutôt :
« Combien cette acquisition va-t-elle réellement me coûter, et quel prix de bien est compatible avec mon budget total ? »
C’est cette deuxième question qui permet d’acheter sereinement.
