Vous venez de visiter un appartement à Bruxelles et c’est le coup de cœur. La localisation vous plaît, les volumes correspondent à votre recherche et vous craignez qu’un autre candidat ne fasse une offre avant vous.
Faut-il se décider rapidement ? Parfois oui.
Mais rapidement ne signifie pas précipitamment.
Acheter un appartement représente un engagement financier important et, contrairement à une idée assez répandue, une offre d’achat n’est pas simplement une manière de « réserver » le bien.
Lorsqu’elle est suffisamment précise et qu’elle est acceptée par le vendeur, elle peut vous engager juridiquement. Il n’existe pas, en Belgique, de droit général permettant de changer simplement d’avis quelques jours plus tard.
Avant de signer, quelques vérifications sont donc essentielles.
1. Vérifiez votre budget réel avant de discuter du prix
La première question n’est pas :
« Combien puis-je offrir ? »
Mais :
« Combien ce projet va-t-il réellement me coûter ? »
Au prix d’achat viennent notamment s’ajouter les droits d’enregistrement, les frais liés à l’acte, les éventuels frais du crédit hypothécaire et les travaux à prévoir.
La Région bruxelloise recommande d’ailleurs de déterminer son budget et ses possibilités de financement parallèlement à la recherche du logement.
Si vous devez emprunter, essayez d’avoir une première validation de votre capacité financière auprès de votre banque ou de votre courtier avant de faire une offre.
Cela permet également de déterminer si une condition suspensive d’obtention de crédit doit être prévue.
2. Comparez le prix avec de vrais biens comparables
Un prix au mètre carré moyen à Bruxelles ou dans une commune ne suffit pas pour déterminer si un appartement est correctement évalué.
Comparez le bien avec des appartements présentant réellement des caractéristiques proches :
- même commune et idéalement même quartier ;
- superficie comparable ;
- même nombre de chambres ;
- étage similaire ;
- présence ou non d’un ascenseur ;
- terrasse ou jardin ;
- état général ;
- qualité de la copropriété ;
- PEB ;
- parking ou garage éventuel.
À Jette, par exemple, deux appartements présentant exactement 90 m² et deux chambres peuvent avoir des valeurs assez différentes selon qu’ils se trouvent près du parc Roi Baudouin, autour du Miroir, dans une petite copropriété rénovée ou dans un immeuble nécessitant d’importants travaux.
Le prix au m² est un indicateur. Il ne remplace jamais l’analyse du bien.
3. Lisez le certificat PEB, pas seulement la lettre
Le certificat PEB est obligatoire lors de la mise en vente d’un logement concerné par la réglementation bruxelloise et doit être disponible dès sa mise sur le marché. Il permet au candidat acquéreur de comparer objectivement la performance énergétique des logements.
Ne vous arrêtez donc pas à :
PEB B = bon
ou
PEB G = mauvais achat.
Regardez également le score exprimé en kWh/m²/an et les recommandations reprises dans le certificat.
Cette information est d’autant plus importante qu’à Bruxelles, les logements devront atteindre une consommation maximale de 275 kWh/m²/an au plus tard en 2033, avec un second objectif de 150 kWh/m²/an prévu au plus tôt en 2045.
Si vous achetez un appartement F ou G, essayez donc de comprendre quels travaux seront nécessaires pour améliorer sa performance et, surtout, s’ils peuvent être réalisés individuellement ou dépendent de la copropriété.
Un mauvais PEB n’empêche absolument pas de réaliser un bon achat. Il doit simplement être intégré dans le coût global du projet.
4. Analysez attentivement la copropriété
C’est probablement la vérification la plus importante lors de l’achat d’un appartement.
Vous n’achetez pas uniquement votre salon, vos chambres et votre terrasse.
Vous devenez également copropriétaire d’une partie de l’immeuble.
Avant la signature de l’offre ou du compromis, différentes informations relatives à la copropriété doivent notamment pouvoir être communiquées à l’acquéreur :
- le montant du fonds de roulement ;
- le montant du fonds de réserve ;
- les éventuels arriérés du vendeur ;
- certains appels de fonds déjà décidés ;
- les procédures judiciaires éventuelles impliquant la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ;
- les décomptes de charges des deux dernières années ;
- le dernier bilan approuvé de l’association des copropriétaires.
Lisez réellement ces documents.
Ne les considérez pas comme une formalité administrative.
5. Cherchez les futurs gros travaux dans les procès-verbaux
Lorsque vous lisez les dernières assemblées générales, recherchez particulièrement des expressions comme :
« rénovation de toiture »,
« façade »,
« chaudière collective »,
« ascenseur »,
« balcons »,
« étanchéité »,
« travaux PEB » ou
« appel de fonds extraordinaire ».
Imaginez que vous achetiez un appartement pour 300.000 € et découvriez quelques mois plus tard que votre quote-part dans un chantier de façade représente 20.000 €.
Votre véritable coût d’achat était alors très différent de celui que vous aviez imaginé.
À l’inverse, une copropriété disposant d’un fonds de réserve confortable et ayant déjà réalisé sa toiture, ses façades et certaines rénovations énergétiques peut constituer un réel avantage.
Le niveau des charges mensuelles doit donc toujours être analysé avec l’état général de l’immeuble.
Des charges faibles dans un bâtiment qui reporte tous ses travaux ne constituent pas forcément une bonne nouvelle.
6. Regardez les charges et ce qu’elles comprennent réellement
Demandez les derniers décomptes.
Un montant de 250 € par mois peut sembler élevé, mais il faut comprendre ce qu’il couvre.
Chauffage ? Eau ? Syndic ? Assurance de l’immeuble ? Entretien des communs ? Ascenseur ? Conciergerie ?
À l’inverse, 100 € de charges peuvent sembler très raisonnables mais ne rien inclure ou correspondre à une copropriété qui constitue très peu de réserves.
Pour comparer deux appartements, regardez donc le coût mensuel complet de l’occupation, pas seulement le prix d’achat.
7. Vérifiez la situation urbanistique du bien
Le vendeur doit fournir différentes informations et attestations lors de la vente, parmi lesquelles les renseignements urbanistiques.
Cette question mérite particulièrement votre attention lorsqu’un appartement a été fortement transformé.
Par exemple :
- une terrasse a-t-elle été créée ?
- une véranda a-t-elle été ajoutée ?
- un grenier est-il présenté comme une chambre ?
- un appartement a-t-il été créé à la suite d’une division d’immeuble ?
- certaines pièces ont-elles changé d’affectation ?
Ce que vous voyez pendant la visite doit idéalement correspondre à la situation juridique et urbanistique du bien.
En cas de doute, parlez-en à votre notaire avant de vous engager.
8. Regardez le contrôle électrique
Le dossier de vente doit également comporter les informations relatives à l’installation électrique.
Une installation non conforme ne signifie pas nécessairement qu’il faut renoncer à l’achat.
Mais il faut lire le procès-verbal afin de comprendre les infractions et d’estimer le coût de la remise en ordre.
Pour certaines installations anciennes faisant l’objet d’un rapport négatif lors de la vente, l’acquéreur dispose en principe de 18 mois à partir de l’acte authentique pour effectuer la mise en conformité et faire réaliser le nouveau contrôle.
Là encore, il s’agit donc surtout d’une question de budget.
Un appartement avec une installation non conforme peut rester une excellente opportunité si le prix tient compte des travaux.
9. Examinez l’état technique réel de l’appartement
Une belle peinture peut masquer un logement techniquement vieillissant.
Pendant la visite, soyez attentif à :
- l’humidité ;
- les traces d’infiltration ;
- les châssis ;
- le vitrage ;
- le chauffage ;
- la production d’eau chaude ;
- l’état des sanitaires ;
- la ventilation ;
- l’état des sols ;
- les fissures inhabituelles ;
- l’isolation acoustique.
N’hésitez pas à visiter une deuxième fois lorsqu’un doute subsiste.
Pour un bien nécessitant une rénovation importante, faire intervenir un entrepreneur ou un professionnel avant de formuler votre offre peut également être judicieux.
Une différence de 5.000 € négociée sur le prix devient secondaire si vous avez sous-estimé les travaux de 40.000 €.
10. Ne négligez pas les parties communes pendant la visite
Quand on visite un appartement, l’attention se concentre naturellement sur l’intérieur du lot.
Mais regardez aussi :
la toiture, si elle est visible ;
la façade ;
les caves ;
les communs ;
l’ascenseur ;
les balcons ;
le local technique ;
les garages.
L’état des parties communes donne souvent une première indication de la manière dont l’immeuble est entretenu.
Un très bel appartement entièrement rénové dans une copropriété techniquement fragilisée doit être analysé avec davantage de prudence.
11. Vérifiez l’attestation du sol et les autres documents du dossier
Parmi les documents que le vendeur doit remettre figurent également, selon la situation, l’attestation du sol, le certificat PEB, le contrôle électrique, le dossier d’intervention ultérieure, les renseignements urbanistiques, les informations relatives à la copropriété et les documents du bail lorsque le logement est loué.
L’objectif n’est évidemment pas que l’acquéreur devienne juriste ou expert technique.
Mais plus le dossier est complet avant l’offre, plus vous savez précisément ce que vous achetez.
Votre notaire peut vous accompagner dans la lecture des informations juridiques.
12. Si l’appartement est loué, lisez le bail
Vous envisagez d’acheter un appartement actuellement occupé ?
Demandez le contrat de bail et renseignez-vous sur :
- le loyer actuel ;
- les charges ;
- la date de début du bail ;
- sa durée ;
- son enregistrement ;
- la garantie locative ;
- l’état des lieux ;
- la situation du locataire.
N’achetez surtout pas un logement occupé en partant simplement du principe que vous pourrez demander au locataire de partir immédiatement après l’acte.
Le contrat existant et les règles applicables doivent être analysés avant de prendre votre décision.
Si votre objectif est d’occuper personnellement le logement, indiquez-le clairement à votre notaire afin qu’il puisse vérifier la situation.
13. Pensez déjà aux futurs travaux énergétiques de la copropriété
Le PEB d’un appartement dépend en partie d’éléments sur lesquels vous n’avez pas toujours la main.
Une toiture, une façade ou une chaufferie collective peuvent appartenir aux parties communes.
Or les objectifs PEB bruxellois vont progressivement obliger le parc immobilier à s’améliorer. Les copropriétés seront donc de plus en plus amenées à réfléchir à leurs rénovations énergétiques.
Avant d’acheter un appartement avec un mauvais PEB, posez donc cette question :
« La copropriété a-t-elle déjà commencé à réfléchir aux travaux énergétiques nécessaires ? »
Un audit déjà réalisé ou des travaux programmés peuvent constituer une information très positive.
14. Faites une offre avec les bonnes conditions
Vous avez effectué vos vérifications et souhaitez acheter ?
Il reste une étape essentielle : rédiger correctement l’offre.
La Région bruxelloise indique notamment qu’une offre doit préciser l’identité de l’acquéreur, le bien concerné, le prix, sa durée de validité, les éventuelles réserves et conditions suspensives, ainsi que la date et la signature.
Si votre achat dépend d’un crédit, une condition suspensive d’obtention de financement mérite généralement d’être envisagée et rédigée avec soin.
Selon votre situation, d’autres conditions peuvent également être nécessaires.
C’est pourquoi consulter votre notaire avant de signer l’offre constitue une excellente précaution. La Région bruxelloise recommande d’ailleurs de choisir son notaire dès le début des démarches et de solliciter son conseil au moment d’une offre d’achat.
La checklist avant de faire votre offre
Avant de signer, assurez-vous idéalement d’avoir répondu à ces questions :
1. Mon financement est-il réaliste ?
2. Ai-je intégré les frais d’acquisition et les travaux dans mon budget ?
3. Le prix correspond-il au marché du quartier et aux qualités réelles du bien ?
4. Ai-je lu le PEB et compris les travaux énergétiques éventuellement nécessaires ?
5. Ai-je consulté les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ?
6. Quels sont le fonds de réserve et les futurs appels de fonds ?
7. Les charges mensuelles sont-elles cohérentes ?
8. Existe-t-il de gros travaux prévus dans l’immeuble ?
9. La situation urbanistique correspond-elle au bien que j’ai visité ?
10. L’électricité est-elle conforme et, sinon, ai-je budgété sa mise en ordre ?
11. Le logement est-il libre ou occupé par un locataire ?
12. Mon offre contient-elle les conditions suspensives nécessaires ?
Si plusieurs réponses sont encore inconnues, il peut être judicieux de demander les informations avant de s’engager.
Un bon achat ne consiste pas uniquement à négocier le prix
Lorsqu’on achète un appartement à Bruxelles, on cherche naturellement à obtenir le meilleur prix.
Mais un bon achat ne se résume pas à avoir négocié 5.000 ou 10.000 €.
Il consiste surtout à savoir exactement ce que l’on achète.
Un appartement légèrement plus cher dans une copropriété saine, disposant d’un bon PEB et sans travaux importants à prévoir peut parfois représenter un projet financièrement beaucoup plus intéressant qu’un logement apparemment bon marché mais accompagné de nombreux coûts futurs.
Chez Immo Balcaen, nous considérons que le rôle d’un agent immobilier ne s’arrête pas à ouvrir la porte d’un appartement.
Implantés depuis près de 30 ans à Jette et actifs quotidiennement dans le nord-ouest de Bruxelles, nous accompagnons aussi les candidats dans la compréhension du bien, de son dossier et de son environnement afin qu’ils puissent prendre leur décision en connaissance de cause.
Parce qu’un acquéreur bien informé est aussi un acquéreur capable de faire une offre avec davantage de sérénité.
