L’état du logement loué doit être décent et doit remplir certaines conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
L’article 23 de la Constitution garantit pour chacun le droit fondamental à un logement convenable. En pratique, on doit cependant constater que certaines personnes n’y regardent pas de si près en ce qui concerne ce droit fondamental.
C’est surtout dans la Région de Bruxelles-Capitale que l’exploitation de logements misérables et le délabrement des habitations sont monnaie courante. La Région de Bruxelles-Capitale a finalement décidé de s’attaquer à ce problème aigu en établissant un Code du Logement, à l’exemple de la Région Flamande et de la Région Wallonne.
La réglementation en vigueur est régionalisée.
Vous trouverez ICI le code du logement bruxellois : Code du Logement – v.140627
On doit approcher la mise en application de ce code du logement sous trois angles :
1. État du logement loué, et ses normes de sécurités
Les normes de sécurité, ont trait à la stabilité, à l’électricité, au gaz, au chauffage et au système d’égouts du logement. L’évaluation de la sécurité se fera selon une appréciation d’éléments concrets qui peuvent être énumérés comme
suit :
Stabilité : fondations, maçonnerie, poutres portantes piliers et charpentes, toitures, planchers, balcons et terrasses, escaliers et cheminées
Electricité et gaz : conformité au Règlement Général des Installations Electriques (RGIE), normes de conformité de
l’Association Royale des Gaziers Belges (ARGB)
Chauffage : conformité aux normes ‘en vigueur’ (rien n’est spécifié davantage dans cet ordre
d’idées)
Evacuation : raccordement du système d’évacuation au système d’égouts publics ou propre installation d’épuration, contrôle de l’entretien, de l’étanchéité et de l’absence d’odeur
Ici donc rien de bien étonnant
Ce qui étonne par contre beaucoup de Propriétaire, ce sont les normes de sécurités sur les installations électriques, de gaz et de chauffage.
Combien n’entendons-nous pas « Mais Monsieur, ça fonctionne comme çà depuis tant d’années. Où est le problème ?? »
Pour vous aider à retrouver les normes en vigueur aujourd’hui, je vous invite à lire l’article XXXXXX
2. Utilisation et salubrité du logement:
Les normes de salubrité ont trait à l’humidité du logement, à l’éclairage, à l’aération, à la surface minimum et à la détérioration éventuelle due aux parasites. L’évaluation de la salubrité se fera selon l’appréciation d’éléments concrets qui peuvent être énumérés comme suit :
Humidité : Étanchéité toit, murs, menuiserie extérieure, Étanchéité installations sanitaires, Étanchéité évacuation de la pluie, humidité, ascensionnelle murs, planchers, mesure humidité de l’air –
Parasites : champignons …, parasites …, insectes …, rongeurs …, et donc de manière générale tout ce qui constituent
un danger pour la santé
Eclairage : angle d’incidence de la lumière naturelle directe via une fenêtre d’une surface d’au moins 1/12 de la surface du plancher, pour toutes les pièces habitables.
Aération : aération de base via une grille d’aération ou fenêtre pour les pièces tels que les pièces habitables, sanitaires
Surface : en fonction du nombre de personnes/habitants:
– 18 m² : 1 pers.
– 28 m² : 2 pers.
– 33 m² : 3 pers.
– 37 m² : 4 pers.
– 46 m² : 5 pers.
plus de 5 pers. : par pers. supplémentaire 12 m² en plus
Là où à chaque coup le bas blesse, c’est dans l’utilisation du bien et donc les surfaces.
Examinons cet exemple concret ;
De bonne fois, un Propriétaire loue un appartement une chambre avec une petite pièce, souvent annoncée comme bureau.
Avec le temps, la famille de l’occupant s’agrandit et la petite de pièce sert de chambre à 2, voir plus d’enfants.
Durant le bail, les chosent s’enveniment avec le Propriétaire, et le locataire porte plainte aux autorités, qui après avoir effectué une descente, déclare le logement insalubre…
Qui a tort, qui a raison ? Comment s’en sortir ? (Psst faites appel à un bon agent immobilier qui doit rédiger un bail tenant compte de l’écueil possible !)
3. Normes élémentaires d’équipement :
Ces normes ont trait à l’installation de conduites d’eau, de gaz et d’électricité, aux installations sanitaires et électriques, au chauffage et aux pré-installations auxquelles l’équipement cuisine peut être raccordé. L’évaluation de l’équipement se fera selon l’appréciation d’éléments concrets qui peuvent être énumérés comme suit :
Conduites : Eau froide, eau chaude, gaz, électricité
Installations sanitaires : cuisine, lavabo et W.C., avec raccordement à l’évacuation, logements collectifs : 1 W.C. pour
6 pers., logement > 28 m² : salle de bains ou douche obligatoire,
Electricité : au moins 1 point lumineux dans chaque chambre au moins 1 prise de courant dans chaque chambre, cuisine: prise de courant supplémentaire via circuit séparé
Chauffage : installation de chauffage ou raccordement à cet effet, installation doit permettre par une température extérieure de – 10°C de chauffer les pièces ordinaires jusqu’à + 19 °C (pas pour les chambres à coucher), salle de bains : + 22°C
Pré-installations : amenée du gaz ou alimentation en électricité pour installation de cuisine, logement collectif : équipement commun qui fonctionne bien et est accessible en permanence.
LA DEMANDE DE L’ATTESTATION DE CONFORMITE OU DU CERTIFICAT DE CONFORMITE
A partir du 1er juillet 2004, tous les logements loués bruxellois devront satisfaire aux normes imposées qui sont récapitulées brièvement dans l’aperçu ci-dessus.
Le bailleur qui veut s’assurer que son logement est bien conforme à toutes les normes, peut éventuellement demander une attestation de conformité auprès du Service Régional d’Inspection. Celui-ci fournira cette attestation après s’être rendu sur place pour contrôler la conformité du logement à toutes les exigences en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement.
Les propriétaires de logements meublés dont la surface habitable comporte moins de 28 m², devront obligatoirement disposer d’un certificat de conformité, avant de pouvoir donner en location leur logement. A cet effet, le bailleur devra faire une déclaration selon laquelle son logement satisfait à toutes les exigences. Le Service Régional d’Inspection pourra éventuellement procéder à un contrôle en vue de vérifier si, oui ou non, les normes ont été respectées.
LE CONTROLE DU RESPECT DE CES NORMES
Afin que le Code du Logement ne reste pas lettre morte, le législateur bruxellois a créé le Service Régional d’Inspection. Celui-ci sera chargé de la surveillance du respect des normes en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement. Dans le cadre de l’exercice de sa mission de contrôle, il se rendra (ou devra se rendre) sur place pour inspecter le logement loué.
Le Service Régional d’Inspection interviendra :
* à l’initiative de tout locataire particulier, de tout syndicat de locataires, du C.P.A.S. ou de toute commune, qui
portera plainte contre le bailleur en rapport avec l’état de son logement ;
* à l’initiative du bailleur qui souhaite obtenir une attestation de conformité ou un certificat de conformité ;
* de sa propre initiative.
L’inspection des lieux en vue d’évaluer l’état du logement, ne sera obligatoire qu’à la suite d’une plainte ou lorsque le bailleur demande de sa propre initiative une attestation facultative de conformité.
Pour respecter le repos et la vie privée, cette inspection des lieux ne pourra avoir lieu qu’entre 8.00 et 20.00 heures. Aussi bien le locataire que le bailleur seront informés une semaine à l’avance de la date à laquelle l’inspection des lieux aura lieu. Lorsqu’il s’agit d’une demande d’attestation facultative de conformité, ce délai sera même d’un mois. Après l’inspection des lieux, un P.V. sera établi. Si le bailleur interdit aux agents du Service d’Inspection l’accès au logement ou à un des locaux, on supposera automatiquement que le logement ne satisfait pas aux exigences en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement.
SANCTIONS EN CAS D’INFRACTION AUX NORMES
Si le logement ne satisfait pas aux normes imposées du Code du Logement, le Service Régional d’Inspection mettra le propriétaire en demeure d’exécuter les travaux nécessaires dans un délai de huit mois.
Le Service d’Inspection pourra, s’il l’estime souhaitable, infliger une amende administrative, dont le montant pourra s’élever entre 3.000 € et 25.000 €. Si, après son premier faux pas, le bailleur n’entend toujours pas raison et si, dans les deux ans qui suivent sa première amende, il est de nouveau en infraction au regard des normes élémentaires en matière de logement, le montant de cette amende administrative pourra dans ce cas être doublé !
S’il apparaît que les travaux requis en vue de mettre le logement en conformité, n’ont pas été exécutés dans le délai maximum de huit mois, une interdiction de louer encore le logement sera ordonnée. Le Service d’Inspection fermera le logement immédiatement. Pour éviter qu’en pareil cas, le locataire ne soit (trop) lésé par cette mesure, le Code du Logement a prévu pour celui-ci la possibilité de s’adresser au Fonds Budgétaire Régional de Solidarité (GBS). Ce fonds qui est alimenté par le produit des amendes administratives, octroie une aide financière en vue de la recherche d’un nouveau logement. En outre, le locataire qui est expulsé du logement en raison d’une déclaration de non-habitabilité, pourra toujours accéder en priorité à un logement social.
Source de l’information IPI@scoop n° 2004/5 -accessible sur le site www.ipi.be.